МЫ, ИРКУТЯНЕ
  • Мы здесь всласть

    23 января. По иркутскому времени уже почти полночь. В Москве затухают арьергардные сражения силовиков и протестующих. Последние серьезные стычки у «Матросской тишины», в которой томится «узник совести». Ведущий телеканала «Дождь» – канал уже несколько часов на достойнейшем профессиональном уровне освещает текущие события – перечисляет предварительные итоги протестов по стране. Называет цифры задержанных в разных городах России. «В Иркутске был очень большой митинг. Сколько там задержанных? Сейчас скажу. Сейчас скажу…», – говорит ведущий. Видно, что он лихорадочно ищет, прокручивая на своем мониторе бесконечные ряды информации. Не находит. «Странно, из Иркутска нет про задержанных, ладно потом», – говорит ведущий и переходит к другим городам.

МНЕНИЯ И СОМНЕНИЯ
  • «Лукашенизация» продолжится?

    Появились признаки того, что решение «бить или не бить» в Москве будут принимать с оглядкой на Евросоюз, который пока поставил санкции «на паузу».

БЛОГИ
  • Только хорошие новости: открытие границ, пробуждение барсуков и дивные снимки

    Как давно вы проводили кулинарные эксперименты, дорогие читатели? Я, например, на уходящей неделе приготовила, наверное, десяток пирогов, в основном, конечно, сладких. Среди них оказался тыквенный, который больше всего любят американцы ко Дню Благодарения, знаменитый сливовый пирог по рецепту из «Нью-Йорк Таймс», кекс с молоком, чизкейк со сгущенкой и знаменитое итальянское Тирамису. И знаете, нет ничего лучше, чем вечером видеть счастливые лица родных, которые благодарят за выпечку, уточняют детали приготовления и вообще всячески заставляют почувствовать себя кухонной феей. Только все эти кулинарные экзерсисы – это, конечно, не про взмахи волшебной палочкой, а про кропотливую работу и следование рецепту (а порой и собственной интуиции). Конечно, в будущем хочется научиться печь настоящие торты, как это делают домашние кондитеры, но здесь предстоит еще не одну собаку съесть – с пирогами все как-то легче и проще. Поэтому советую от всей души – находите хотя бы вечерок или два в неделю, чтобы готовить не потому, что надо, а для души. Это здорово отвлекает от рутины и точно дарит положительный настрой. А еще это просто вкусно! К тому же пить чай можно, параллельно читая наши добрые новости. Вперед!

Почему и когда аренда жилья может быть выгодней его покупки?

Беседовала Анна Семенец, rosbalt.ru   
09.12.2016 10:09

В России традиционно считается, что жилплощадь должна быть непременно своя. Тем не менее, часто арендовать недвижимость - коммерческую то уж точно - намного удобнее. Например, аренда производственных площадей на Ленинградском шоссе в г. Химки и в других местах позволяет развить успешный бизнес. Итак, почему стоит пересмотреть свои убеждения в кризис, рассуждает аналитик рынка недвижимости Олег Репченко.

Почему арендовать квартиру сегодня выгодней, даже если есть деньги на ее покупку, «Росбалту» рассказал независимый эксперт, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

— Олег Николаевич, вы не особенно скрываете, что сами квартиру снимаете. Это какое-то личное убеждение?

— Я не являюсь категорическим сторонником аренды. Более того, я сам не оставляю мысль о покупке квартиры, слежу за рынком, пытаюсь нащупать момент, когда нужно будет решаться. Пока он не наступил.

— То есть, по-вашему, снимать сегодня выгоднее, даже если на покупку есть деньги?

— Представим, что у вас есть некие сбережения, и вы рассматриваете покупку квартиры для себя или с целью инвестиций. Это может быть большая сумма, которой хватает на покупку элитного жилья, или небольшая — на типовую квартиру. Доход эта недвижимость может приносить двумя способами: либо она растет в цене, либо сдается в аренду. При этом ожидается, что инфляция увеличит стоимость и в том, и в другом случае.

В те периоды, когда цены на недвижимость активно растут, покупать действительно выгодней. Причем, если нет денег, выгодно покупать в ипотеку при условии, что цены растут выше некой планки. Когда в период «нулевых» цены росли темпами 30-50% в год, ни у кого вообще не возникало вопросов о том, покупать или нет. Именно тогда в нашей стране очень прочно укоренился миф о том, что недвижимость будет дорожать вечно. Все, у кого были деньги, и у кого их не было, правдами и неправдами пытались хоть что-нибудь купить, поскольку понимали, что уже завтра будет сильно дороже. Но ситуация изменилась. По большому счету, уже несколько лет цены на недвижимость не растут. Последние два года показали, что стоимость метра в принципе неспособна отыгрывать даже ослабление рубля. При этом нужно заметить, что в отличие от «нулевых», когда цены были в валюте, сегодняшняя реальность — рублевые цены. И последние два года они ползут вниз. Все участники рынка, естественно, пытаются об этом молчать. За прошлый год снижение цен в рублевом выражении составило порядка 10%. Думаю, по итогам текущего будет еще 10%.

Очень существенную долю здесь играет неявное снижение — то есть заявленные ценники остаются примерно такими же, какими были до кризиса (2013—2014 годы). Но в реальности, если брать вторичный рынок, то продать что-либо по заявленной цене сейчас практически невозможно. Средняя величина дисконта составляет 10% и выше. Если брать цены реальных сделок, от докризисного уровня они упали уже на 20%. По сути, в условиях, когда цены не растут, вопрос покупки становится спорным.

— То есть покупка квартиры сейчас не лучшая инвестиция?

— Сегодня существует множество способов, куда можно проинвестировать. Мы возьмем самый простой — банковский депозит. Он всем доступен и понятен. Более простого способа не существует.

Депозит в банке первого эшелона, если мы говорим о сумме, сопоставимой с покупкой квартиры, и длительном сроке — год-два и более, приносит владельцу порядка 8% годовых.

Раньше аренда давала владельцу порядка 5-6% годовых, с приходом кризиса эта величина сползла в среднем до 4% годовых. Для того, чтобы это вычислить, берем арендную плату, умножаем на 12 месяцев и делим на текущую стоимость такой квартиры.

Таким образом, выбрав депозит, который дает нам 8% годовых, 4% из этих денег мы тратим на аренду чужой квартиры, и еще 4% у нас остается на жизнь.

Если брать чисто экономический расчет, когда цены на жилье растут быстрее, чем разница между депозитом и стоимостью аренды, то недвижимость выгодней купить. Если растут медленней, а то и вовсе снижаются, то выгодней арендовать, поскольку банкиры платят вам больше, чем вы отдаете хозяину съемной квартиры. При этом ваша покупательская способность не снижается. Вы всегда можете снять деньги и купить жилье, если поймете, что тренд меняется.

— Но ведь, по сути, снимая жилье, мы платим деньги чужому дяде, в то время как покупая, даже в ипотеку, отдаем за свое.

— В случае с депозитом вы отдаете дяде не свои кровные, а те, что платят вам банкиры за размещение средств на депозите. При этом помимо 4% разницы между доходом от депозита и стоимостью аренды, сейчас вы, по сути, получаете еще и те 10%, на которые падает цена на квартиру. С экономической точки зрения наступил период, когда арендовать выгодней, чем покупать.

— Если говорить про новостройки, то там, кажется, цены растут. Получается, в новостройках покупать все еще выгодно?

— Да, там они действительно растут. Но есть один интересный аспект: на продажу квартиры традиционно выставляются по цене ниже рынка, поскольку на начальных этапах строительства это еще не готовый продукт, а полуфабрикат. По мере строительства цена на новостройки растет. Все прошлые годы (с 2008 по 2014 годы) этот рост был достаточно ощутимым — от 20 до 50% за два года (от нуля до окончания строительства). В среднем где-то 15% в год.

Новостройка должна дорожать быстрее, чем депозит, чтобы имело смысл ее покупать. Но за последние два года цены растут в среднем на 2-5% в год — то есть медленней, чем должны. Притом что некоторые новостройки вообще не растут в цене по мере готовности.

Есть еще один фактор, который раньше играл очень существенную роль: в готовых новостройках квартир уже не оставалось. Их перепродавали только частные инвесторы по очень завышенной цене. К 2015 году свободных квартир в готовых домах оставалось лишь 10%, сейчас — порядка 20%. Думаю, доля такого жилья будет расти, потому что все больше людей понимает, что нет смысла влезать в эту историю на нуле и брать на себя все риски.

Опять же, здесь могут быть исключения. Встречаются просто революционные предложения: ниже 100 тыс. рублей за «квадрат» в пределах МКАД, в то время как средняя цена — 150-170 тыс. рублей за «квадрат».

— То есть тем, кто собрался покупать квартиру, вы советуете подождать?

— Мой прогноз: в следующем году рублевые цены продолжат ползти вниз примерно теми же темпами — 10%. Причина проста: с 2000 по 2008 год цены выросли примерно в 10 раз. Если брать все мировые критерии, которые используются для оценки справедливой стоимости квадратного метра, то московский метр завышен едва ли не вдвое.

— Мы с вами рассмотрели ситуацию, когда деньги на покупку квартиры есть. Что меняется, если их нет?

— Купить тоже можно, но в кредит. Квартира в ипотеку вам обойдется в 12% годовых — средняя ставка по рынку. Притом что аренда будет стоить 4% годовых. Если цены на жилье растут медленней этих двух ставок, выгодней снимать, а не покупать, ведь банку по договору ипотеки вы будете отдавать существенно больше, чем хозяину квартиры.

Однако в вопросе недвижимости у нас по-прежнему очень силен стереотип, о котором мы уже немного сказали, что лучше правдами и неправдами квартиру купить и платить за свое, чтобы потом, лет через 25-30, можно было ее детям оставить. Но нужно понимать, что при стоимости аренды 4% годовых чужому дяде за 25 лет вы отдадите стоимость одной квартиры, в то время как по договору ипотеки — стоимость трех квартир, и тоже чужому дяде, которого называют банкир.

Опять же, если за это время квартира существенно подорожает, то да — это имеет смысл. А если упадет? Конечно, на 25 лет прогнозировать сложно, но пока мы видим, что ипотека все равно слишком дорогая, стоимость жилья завышена и имеет тренд к падению. В такой ситуации покупать в кредит с точки зрения чисто экономической бессмысленно.

— Аренда хороша, когда тебе 30 лет и ты зарабатываешь. С выходом на пенсию аренда далеко не всем по карману.

— Конечно, с возрастом люди хотят больше стабильности. Но с помощью депозита на покупку собственной квартиры можно накопить быстрее и переплатить меньше, чем если взять ипотеку.

Ипотека вам обойдется в 12% годовых, а аренда — 4%. Получается, вам в 2-3 раза меньше будет стоить аренда точно такой же квартиры, чем ее покупка в ипотеку. При этом у вас образуется некая дельта между тем, что вы платите за аренду, и тем, сколько отдавали бы по ипотеке. Ее вы можете откладывать на тот же депозит. В ближайшие год-два выгоднее такая стратегия. Если цены вновь пойдут в рост, можно будет покупать, даже в ипотеку.

Хотя, в моем понимании, аренда выигрывает всегда. Арендные ставки соответствуют тому, сколько готовы платить арендаторы. Если бы с них можно было взять больше, хозяева давно бы уже это сделали. Я арендовал жилье еще на растущем рынке — в «нулевых», и мне каждый год повышали стоимость аренды. Сейчас мы понимаем, что как бы ни росли издержки арендодателей, они скорее снизят прибыльность, чем поднимут ставки и потеряют жильцов.

Кстати, экономически арендодателям в нынешних условиях тоже было бы выгоднее продать жилье и вложиться в депозит. Постепенно такая стратегия привела бы к росту арендных ставок, но прежде чем это случится, арендных квартир должно стать меньше. А этот процесс пока происходит очень вяло.

Многие продавцы сейчас живут соображениями о том, что нужно переждать, и цены снова пойдут в рост. Далеко не все еще осознали, что сейчас не кризис. Кризис был в 2008 году. То, что происходит сейчас,  — это даже не рецессия, это переход в новую геополитическую реальность, которая всерьез и надолго, и, соответственно, быстро цены назад не отскочат. Не многие сейчас осознают, что теряют деньги, потому что лучше сегодня продать квартиру со скидкой 10%, чем завтра — со скидкой 30%.

Основной аргумент, который обычно приводится сторонниками покупки: вот развалился Советский Союз, все все потеряли, и только квартиры остались при собственниках. Думаю, эти «тараканы» будут жить в наших головах еще целое поколение. Если говорить о каких-то серьезных рисках, на мой взгляд, какой-нибудь крупный государственный банк вроде Сбербанка или ВТБ теоретически может обанкротиться, но это будет означать, что обанкротится вся Российская Федерация. Теоретически это возможно, но это будет катастрофа из серии развала Советского Союза, революции 1917 года.

Кроме того, квартира — недвижимый актив, и в случае какой-то критической ситуации взять ее с собой или быстро продать за хорошие деньги будет весьма проблематично. Иными словами, в случае наступления форсмажора этот актив может оказаться столь же бесполезным, как обесценившиеся рубли.

— И все же своя квартира дает какую-то уверенность в завтрашнем дне, стабильность, в то время как на съемной хозяин в любой момент может прийти и сказать, что продает жилье, что передумал, что родственники приезжают — что угодно.

— Согласен, существенным недостатком рынка аренды сегодня является его бессистемность. Но в этом смысле, на мой взгляд, тоже начнут происходить тектонические сдвиги. Во-первых, на рынок аренды хочет выйти государство в лице АИЖК, который, по моим сведениям, уже выкупил несколько новостроек с этой целью.

Если на рынок аренды выйдет системный игрок, снимать придется уже не у дяди, который сам себе на уме, а у организации, которая профессионально занимается сдачей жилья в аренду — по договору. Причем арендовать такое жилье можно будет хоть на всю жизнь. Исчезнут риски неожиданного повышения ставки, обмана, выселения через два дня — все факторы нестабильности, которые сегодня говорят не в пользу аренды.

Не останутся в стороне и застройщики. Во всем мире все, что не удалось продать, сдают в аренду. В Москве уже появляются истории вроде «тест-драйва», когда вы можете квартиру снять, немного в ней пожить, а потом купить — если понравится. Думаю, постепенно застройщики, не имея возможности реализовать большие объемы строящегося жилья, будут предлагать аренду до момента, пока не созреете на покупку. То есть произойдет постепенное преобразование построенных домов в доходные. Думаю, тогда баланс между покупкой и арендой кардинально изменится.

По инф. rosbalt.ru

 
ВПЕРЕДСМОТРЯЩИЙ
РЫНОК В ЦИФРАХ
В Иркутске цены на новостройки по итогам 2020 года повысились на 28% и составила 78 тысячи 147 рублей за квадратный метр к концу года. Об этом сообщили в пресс-службе сервиса...
Доступность медицины, личные доходы, жилищные условия — вот три основных фактора качества жизни, которые назвали россияне. О важности доступности медпомощи заявили 69,5% респондентов, личные доходы получили 68% голосов, на третьем месте с большим отрывом оказались жилищные условия — такой ответ дал...
Вторичное жилье в Иркутске с начала года подорожало на 18%. В октябре же, по данным портала realty.irk.ru, средняя стоимость «вторички» увеличилась на 2,2%. В прошлом месяце цена на квадратный метр в таком жилье выросла до 76,1 тысячи...
Эксперты Циан изучили предложение на вторичном рынке в каждом из десяти регионов СФО и составили рейтинг субъектов, исходя из стоимости самых дорогих квартир. В лидерах города-миллионники – Новосибирск и Красноярск. На третьем месте – Иркутская...
По данным управления Росреестра по Иркутской области в августе 2020 года средняя цена покупки помещений в регионе составила около 2,12 млн рублей, зданий – 1,88 млн...
ФИНАНСЫ, ИПОТЕКА
Минстрой РФ выступает за продление программы льготной ипотеки под 6,5% на новостройки после 1 июля 2021 года, хотя не исключает возможную корректировку ее механизма. Об этом сегодня на встрече с президентом Торгово-промышленной палаты Сергеем Катыриным заявил глава министерства Ирек...
Власти России прорабатывают вопрос с введением ипотеки на покупку деревянных домов. Как рассказала в эфире НТВ вице-премьер Виктория Абрамченко, сейчас данная тема обсуждается с экономическим блоком правительства и Центральным...
В последнее время цены на недвижимость в Словакии снизились и местные жители стараются приобрести для себя квартиру, хотя бы по ипотеке сроком на 20-30 лет. Самое дорогое жилье в столице Словакии Братиславе, но если покупателю это не принципиально, можно купить дом где-то на окраинах. Это тихая и...
Российские банки уменьшили в ноябре текущего года выдачу ипотечных кредитов на 11,2% относительно октября до 491,3 млрд рублей.
В ноябре управление Росреестра по Иркутской области зарегистрировало 272 договора ипотечного жилищного кредитования по льготной ставке 6,5%.
ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС
После возведения ограждения по периметру территории ИРНИТУ у руководства вуза возник конфликт с жителями иркутского Студгородка.
Поправки в Градостроительный кодекс могут обернуться проблемами и для владельцев домов на садовых участках, и для жителей многоэтажек.
В Иркутской области с начала 2020 года в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) внесены сведения о границах территорий более 50 объектов археологического...
Выдача земельных участков под строительство рядом с Иркутским ипподромом будет приостановлена. Кроме того, ранее выданные участки будут изыматься, а разрешения на строительство – пересматриваться. Такие рекомендации дал администрации Иркутска глава региона Игорь Кобзев в ходе рабочей поездки на...
В деревне Бурдаковка Иркутского района незаконно предоставили в собственность для подсобного хозяйства участки на берегу реки Ангара. Их истребовали через суд, сообщает пресс-служба природоохранной...
ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО
Детскую поликлинику на месте бывшего кинотеатра «Чайка» построят по типовому проекту. Это будет трёхэтажное здание, такое же, как поликлиника ИАПО, которую сейчас возводят в микрорайоне Второй Иркутск. Об этом 7 декабря сообщил губернатор Иркутской области Игорь Кобзев. Вместе с депутатами думы Иркутска...
Конфликт между городским ипподромом и строительной компанией, возникший из-за возведения многоэтажного дома вблизи спортивного объекта, помогла разрешить дума...
Арбитражный суд Иркутска принял обеспечительные меры и приостановил строительство многоквартирных домов вблизи иркутского ипподрома на улице Култукская. Застройщик это решение оспаривает, сообщается в материалах...
В январе-сентябре 2020 года в Иркутской области построено жилье общей площадью 517,1 тысячи квадратных метров, из них 62,7% – населением за свой счет и с помощью...
Перспективы развития строительного комплекса обсудили 30 сентября на совещании с представителями союза строителей под председательством губернатора Иркутской области Игоря Кобзева. Об этом сообщает пресс-служба главы...
ХРОНИКИ ПРОВЕРОК
Арбитражный суд Иркутской области взыскал с компании «Звезда», которая в 2018 году сорвала сроки замены лифтов в жилых домах Ангарска, 515 млн рублей в пользу Фонда капремонта региона за невыполнение...
Суды Иркутской области в 2020 году рассмотрели 60 исков по охране памятников истории и культуры. Об этом сообщает пресс-служба регправительства.
В России начались массовые проверки квартир для выявления незаконных перепланировок. Оштрафовать могут как за снос стен и дополнительно протянутые трубы, так и за менее значительные изменения, к примеру, за снятую дверь в...
Российские власти намерены усилить контроль за сдачей жилья в аренду, и Минстрой уже готовит соответствующий законопроект.
В Приангарье на 15 декабря 2020 года суммарная задолженность за капитальный ремонт жилья составила около 4 млрд рублей. Об этом в прямом эфире на страницах правительства Приангарья в соцсетях сообщил глава Фонда капремонта МКД Иркутской области Вадим...