|
Иркутские загородные поселки становятся более организованными. На рынок выводятся проекты с развитой инфраструктурой и плановой застройкой.Таковы результаты анализа, проведенного экспертами REALTY.IRK.RU.
Отчасти этому способствовал кризис, говорят участники рынка: крупным землевладельцам стало невыгодно продавать пустые нарезанные участки. Новоявленные девелоперы хотят привлечь покупателей ценой -- дом в благоустроенном поселке сегодня может стоить не дороже самостоятельного строительства.
Не ждали
Только за первое полугодие 2010 года в базе портала о недвижимости REALTY.IRK.RU появилось восемь новых коттеджных поселков, в которых открыта продажа домов. На текущий момент на портале представлено 12 строящихся поселков. Такого количества предложений в сегменте загородного жилья не было даже в докризисные 2007-2008 годы.
Большинство новых коттеджных застроек ведется по Байкальскому тракту (пять проектов), три -- по Качугскому тракту (в районе Хомутово), два поселка строятся в Мельничной Пади, по одному -- по Култукскому и Голоустненскому трактам.
Деловая активность в сфере малоэтажного строительства, безусловно, возросла, подтверждает исполнительный директор Некоммерческого партнерства "Альянс строителей" (г.Москва) Сергей Сидоров. По его мнению, это связано с тем, что строительство малоэтажного жилья регулируется менее жестко, чем строительство многоквартирных домов. "В приказе Минрегиона, содержащем перечень строительных работ, для выполнения которых обязательно членство в профессиональных саморегулируемых организациях, нет ничего, касающегося застройщиков малоэтажного жилья. То есть такие компании не обязаны вступать в СРО. К тому же Градостроительный кодекс не требует госэкспертизы проектной документации и получения разрешения на строительство при возведении индивидуальных жилых домов", -- объясняет эксперт.
Директор иркутской девелоперской компании "Meta Group" Дмитрий Кузнецов отчасти согласен с коллегой и не исключает, что слабый контроль в сфере малоэтажного строительства мог привлечь на этот рынок новых игроков. Но все же большинство из них, полагает он, имели иные основания для выхода на рынок. "Перед кризисом было довольно много инвесторов, которые скупали землю в больших количествах. Они неплохо зарабатывали на том, что просто перепродавали размежеванные участки. Вкладываться в обустройство участков им не было необходимости", -- говорит Кузнецов. Однако после кризиса зарабатывать на этом стало невозможно, считает он, ведь цены сильно снизились от тех уровней, по которым земля приобреталась до кризиса. "Поэтому, чтобы зарабатывать на земле сейчас, в нее необходимо вкладывать -- как минимум, обеспечить участки инженерными коммуникациями, либо продавать уже с домами в сформированном поселке. Последнее позволяет заработать существенно больше", -- объясняет эксперт.
"Среди новых застройщиков действительно много бывших крупных землевладельцев, инвесторов", -- подтверждает специалист по рынку земли и загородной недвижимости агентств "Авангард-недвижимость" и "Мир жилья" Владислав Гвалия. Он также обращает внимание на то, что и старые компании весьма заинтересованы загородными проектами. Гвалия приводит в пример СК "Новый город" с поселком "Смоленский" на 5 километре Култукского тракта и "ВостСибСтрой" с малоэтажным жилым комплексом "Луговое" недалеко от поселка Марково.
При этом в скором времени стоит ожидать появления и других новых проектов, уверен Гвалия. "Прямо сейчас, например, три моих клиента ищут участки по Байкальскому тракту площадью от двух до пяти гектар, -- говорит он. -- Два клиента -- строительные компании, планируют строить поселки эконом-класса. Третий -- крупная корпорация, ищет участок, чтобы строить собственную турбазу".
Цена вопроса
Покупатели тоже изменились за время кризиса, считает Владислав Гвалия. "Во время кризиса всплыло много мошенничеств, связанных с загородными участками, и люди стали внимательнее относиться к юридической стороне дела. Теперь покупатели все чаще требуют, чтобы было зарегистрировано право собственности на участок. И никаких договоров аренды, даже долгосрочной, никаких книжек садоводств!", -- говорит он. "Конечно, в этом смысле дома в организованных поселках, где понятны границы участка и земля оформляется в собственность покупателя, выглядят более предпочтительными, чем предложения от частных продавцов", -- объясняет он.
По данным Гвалии, сегодня сделок с коттеджами в поселках совершается примерно столько же, сколько в 2008 году, до кризиса. А вот на рынок неорганизованного загородного жилья покупатели пока так и не вернулись, уверяет он.
Иркутянка Ольга Усольцева -- как раз из тех, кто занимается строительством дома самостоятельно. Однако, по ее словам, затраты на оформление участка, а затем и на строительство дома оказались выше, чем она планировала. "Стоимость самого участка, его обустройство -- все это нам обошлось дороже, чем участок с готовыми коммуникациями. Плюс к этому мы потратили еще и время -- около полугода на его приватизацию", -- говорит она.
Другая иркутянка -- Ксения К. строительство дома по Байкальскому тракту уже завершила. И в ее случае затраты на дом также оказались выше предполагаемых. "Во-первых, участок пришлось выкупать дважды: в первый раз из-за мошенничества продавца сделка оказалась недействительной. Во-вторых, пока строился дом, нас обворовали -- вывезли весь кирпич, вынесли пластиковые окна. В конце концов, мы с соседями скинулись на сторожа", -- рассказывает она. Когда строительство дома закончилось, оказалось, что его не так-то просто поставить под охрану. "В итоге заключить договор с охранным агентством нам удалось с трудом и очень задорого -- никто не хотел ехать по вызову на 30 километр Байкальского тракта", -- сетует она.
Что? Где? Почем?
По данным портала REALTY.IRK.RU на конец июля 2010 года, в пригороде Иркутска строилось 12 коттеджных поселков. Цены предложений расположились в диапазоне от 2,6 до 11,0 млн руб за дом с участком.
Так, ООО "Свой дом" предлагает 2-этажные коттеджи с участками на 18 км Качугского тракта (Хомутово) по 2,6-3,9 млн руб (площадь домов -- от 88 до 150 кв.м, земли -- 9-10 соток). ЗАО СК "Госстрой" предлагает там же коттеджи от 80 до 150 кв.м на участках площадью от 4 до 12 соток за 2,8-5,2 млн руб (пос."Кантри").
"Meta Group" предлагает коттеджи в двух поселках по Байкальскому тракту: в поселке "Лисиха Club" (12 км) за 6,5 млн руб (коттедж -- 180 кв.м, участок -- 12 соток) и в поселке "Шишкин" (19 км) за 7,6 млн руб (200 кв.м, 20 соток). За 11 млн руб коттедж с участком (259,5 кв.м, 10 соток) на 21 км Байкальского тракта предлагает ООО "Сибстройресурс" (пос.Еловое).
Как выяснилось, некоторые компании согласны на рассрочку платежа. Так, в четырех из шести опрошенных застройщиков (НП "Перспектива", ЗАО "Стейк", ООО "Сибстройресурс" и "Meta Group") газете "Дело" сообщили, что готовы рассрочить платеж на весь срок строительства. При этом само строительство может быть "растянуто" на год-два. В среднем же, коттедж возводится за полгода-год, отмечает Кузнецов из "Meta Group".
|
