МЫ, ИРКУТЯНЕ
  • Область настоящих цифр

    1 июля Иркутская область «поправилась», как могла, вместе со всей страной. Как и положено в наших краях, был продемонстрирован один из политических брендов Иркутской области – ее протестность. Протестность на этот раз была умеренная – в качестве крутых антипоправочников прославились ненцы и якуты – однако марку удержали. Желаемых любой властью двух третей поддержки Иркутская область и особенно Иркутск нашей власти не выдали.

     

МНЕНИЯ И СОМНЕНИЯ
БЛОГИ
  • Только хорошие новости: омуль возрождается, в небе сверкает комета, а музей зовет на выставку Шагала

    К середине лета решила, наконец, снова сесть за руль велосипеда и прогуляться по городу: посетить все закоулки и тайные уголки, а под конец устроить пикник на берегу лазурной Ангары. С велосипедом мы расстались три года назад. Тогда я на пустяковом месте получила травму, и о своем двухколесном друге пришлось забыть. Потом настало время детей, и снова было не до катаний, а теперь, кажется, пора. Да и передвигаться на небольшие расстояния сейчас лучше всего на этом виде транспорта – во-первых, так точно соблюдаешь дистанцию, во-вторых, не стоишь в пробках. Еще одно явное преимущество – поддержание спортивной формы. Поэтому, дорогие друзья, если вы давно задумывались о покупке велосипеда, но никак не решались, сейчас как раз надо решиться. А теперь – к новостям из любимого края.

Эксперты: переход к проектному финансированию обернется ростом цен. Насколько подорожает "квадрат"?

Анна Семенец, rosbalt.ru   
30.10.2017 10:16

Отказ от долевого строительства избавит страну от мошеннических схем с новостройками, но взвинтит цены на недвижимость, считают эксперты.

Президент Владимир Путин поручил правительству и Центробанку разработать план поэтапного замещения долевого строительства проектным финансированием. Когда все необходимые решения будут приняты, застройщики больше не смогут продавать квартиры на стадии котлована. На рынок будут выходить квадратные метры в уже готовых домах. Страна наконец избавится от обманутых дольщиков. Как это решение отразится на стоимости жилья, «Росбалт» спросил у экспертов рынка недвижимости.

«Эта проблема висела в воздухе уже года полтора-два. Все-таки долевое строительство себя очень дискредитировало. Люди платили деньги, но в результате мошеннических схем не получали жилья. Поэтому с предложением выступил уже не кто-нибудь, а президент», — отметил директор Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ Георгий Остапкович.

Конечно, такое решение скажется на застройщиках, считает эксперт. «Строительная отрасль — лидер в списке должников по кредитам, поэтому банки кредитуют застройщиков очень осторожно. Если застройщикам запретят привлекать деньги дольщиков, многие просто уйдут с рынка. Совместно с Росреестром мы проводим обследование отрасли. Уже сейчас на грани банкротства находятся 16-18% компаний. Можно смело предположить, что доля таких компаний с отказом от долевого финансирования существенно возрастет», — считает Остапкович.

Конечно, для населения в этом случае появятся какие-то гарантии, но цены на жилье заметно подскочат. «В отсутствии денег дольщиков застройщик вынужден будет брать кредит. На чем он будет его отбивать? Конечно, не на росте производительности труда и внедрении новых технологий. Он просто засунет эту сумму в стоимость жилья. То есть, вопрос будет решаться примерно так же, как решаются такие вопросы во всех других сферах в нашей стране, — за счет потребителя», — полагает Остапкович.

Повлияют на цены и растущие аппетиты крупных застройщиков, которые останутся на рынке в меньшинстве.

«Сейчас постепенно замедляется падение реальных доходов населения. Пока мы не вышли в ноль, но рядом. У нас огромный отложенный спрос на жилье. Как только у людей появятся деньги, они пойдут покупать квартиры. На рынок обрушится спрос, а строители уже оптимизировались, сократили рабочих. Не исключено, что они просто не потянут тех объемов, которые потребуются», — опасается эксперт.

«В случае реального отказа от долевого строительства передел рынка и смена формата продаж неизбежны», — считает директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев. «Цивилизованный опыт Европы» предполагает продажу жилья в готовых домах. У покупателей — по сути, инвесторов стройки в долевом строительстве — не будет возможности сэкономить за счет разницы в стоимости квадратного метра на разных этапах строительства. Во-вторых, в стоимость квартир будет «зашито» проектное финансирование, которое по стоимости не сопоставимо с европейскими условиями. В дальнейшем можно прогнозировать «отсекание» части спроса, замедление темпов продаж квартир и снижение количества строек вместе с падением поставок в смежных отраслях», — считает Стригалев.

«С одной стороны, желание отойти от долевого строительства понятно: и покупатели жилья, и высокооплачиваемые юристы, и общественные правозащитники, и уже даже сами чиновники устали от постоянных скандалов с долгостроями, недостроями, незаконными выводами денег дольщиков и нарушением их прав. Уже лет десять федеральные программы по борьбе с долгостроями не могут закрыть все бреши и расселить всех обманутых дольщиков по квартирам. У перехода на проектное финансирование логика простая: покупая готовый товар, у новосела нет риска быть обманутым. Нет ответственности дольщика — нет риска», — отмечает генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова.

С другой стороны, по словам эксперта, почти в 100% случаев усиление ответственности и любое другое «закручивание гаек» на производителе вызывает рост цен. «Даже если речь идет всего лишь о нескольких нововведенных отчетах — нужно дополнительно нанять человека, который будет их составлять, оборудовать ему рабочее место, предоставить компьютер, офисную технику, выдавать зарплату со всеми пенсионными и прочими отчислениями. А если речь идет об очередном изменении сложившейся и ставшей привычной схемы финансирования, о замещении денег дольщиков банковскими кредитами, то рост цен как минимум на 10-15% гарантирован. И это вполне закономерно: за отсутствие риска надо платить. В надежном швейцарском банке ставки по вкладам всегда ниже — люди готовы платить за надежность», — заметила Некрасова.

Готовы ли покупатели массового жилья платить за надежность — покажет время и спрос. «Сейчас большинство согласно идти на незначительный риск и делить ответственность с застройщиком — наиболее активно продажи обычно идут на этапе возведения второго-третьего этажа, когда динамика строительства уже очевидна, а цены еще процентов на 15% ниже, чем при полной готовности комплекса», — отмечает она.

По мнению Некрасовой, наряду с проектным финансированием было бы неплохо ввести поэтапную оплату для покупателя, как во многих европейских странах. «Подписал договор — сразу внеси 10% стоимости. Закончил застройщик земляные работы и фундамент — еще 5%. Возведены два-три этажа — еще 20%. И так до полной выплаты. Схема уже много лет как отработана и доказала свою эффективность: и у застройщика нет кассовых разрывов, и покупателю не нужно залезать в кредитную кабалу и оплачивать сразу полную стоимость», — подчеркнула собеседница «Росбалта».

В существующих экономических условиях отказаться от привычной схемы долевого строительства не представляется возможным, считает партнер девелоперской компании  «Химки Групп» Дмитрий Котровский. «Для реализации своих проектов застройщики и так привлекают банковские заемные средства под очень высокий процент — от 15% годовых. На начальном этапе реализации проекта схема финансирования нередко выглядит следующим образом — 30% собственных средств и 70% банковских. При этом банк соглашается финансировать строительство, если стоимость земельного участка соразмерна выданному кредиту, земля при этом оформляется в залог. Отмена долевого строительства приведет к тому, что застройщик не сможет продавать квартиры на этапе строительства и постепенно возвращать долг банку. Невозможность досрочно вернуть кредит еще больше удорожает реализацию проектов в сфере жилищного строительства. Добавим к этому высокий процент по кредитам банка. В результате цены гарантированно вырастут. Я прогнозирую увеличение на уровне 35-40%. Все, что мы получим на выходе — квартиры в стандартных жилых комплексах по цене элитного жилья», — отметил Котровский.

Чтобы оценить рост цен на квартиры при проектном финансировании, нужно точно понимать, какая ставка кредитования будет предложена застройщикам и насколько долгосрочными будут эти займы, отметил президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин.

Сегодня, по словам эксперта, строить в кредит — достаточно дорогое удовольствие. Ставка составляет от 13 до 20% годовых. Строительство на инвестиции дольщиков обходится застройщикам дешевле.

«Обычно два-три года компания тратит на строительство. При проектном финансировании в это время квартиры продавать будет нельзя. В этом случае, еще два года уйдет на продажу готовых квартир. Себестоимость строительства может вырасти на 40-50%, что будет отражено в окончательной стоимости жилья», — считает Нигматуллин.

«Не забывайте еще один факт: продавая квартиры на этапе строительства, застройщик после ввода дома в эксплуатацию заселяет его на 90-100% единовременно, и бремя содержания дома переносится на собственников. Если же продажу начинать после ввода дома в эксплуатацию, застройщик вынужден будет оплачивать содержание всего дома еще два-три года — пока не распродаст все квартиры. И отключить пустующий дом от сетей, если в нем продана хотя бы одна квартира, будет невозможно. А это огромные затраты. Дополнительно придется оплачивать налог на имущество за непроданные квартиры. К тому же, нужно учитывать и тот факт, что с рынка при отмене долевого строительства уйдет более половины застройщиков, что приведет к монополизации и укрупнению рынка. Следовательно, итоговая цена для покупателей будет зависеть не только от себестоимости строительства, но и от решения игроков рынка», — подчеркнул собеседник «Росбалта».

«Основной посыл президента — мы переходим на международный формат ведения бизнеса на рынке жилищного строительства. Важный нюанс в его поручении — поэтапность перехода», — считает генеральный директор рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко.

«Никто не говорит о том, что реформа будет молниеносная и уже в ближайшее время. Если сразу ввести мораторий на долевое строительство, то весь рынок жилищного строительства довольно быстро рухнет. И это логично — средства дольщиков являются дешевыми, беспроцентными. Если перекрыть этот источник, придется либо выходить на дорогой рынок проектного финансирования, либо серьезно жертвовать собственной ликвидностью. В обоих случаях серьезно повышаются финансовые риски», — заметил он.

В то же время, эксперт считает, что мы уже сейчас по факту наблюдаем первый этап перехода от долевого к проектному финансированию.

«Реформируется профильный закон о долевом строительстве, в рамках которого внедряются дополнительные жесткие требования к застройщикам. Если девелопер решает привлекать средства дольщиков, то, по сути, он попадает под ограничения, а также практически под полный контроль со стороны государства. В таких условиях уже сейчас многие застройщики вполне ожидаемо начинают оценивать, стоит ли вообще выходить на этот рынок. Так что серьезные сигналы на отказ от долевого строительства присутствовали уже на этапе обсуждения поправок в законодательство», — подчеркнул Алексеенко.

В свою очередь член Совета Федерации, председатель общероссийского общественного движения «Комитет помощи: Жилье, Земля, Люди» Антон Беляков заметил, что все те 10 лет, которые государство борется с проблемой обманутых дольщиков, оно борется с последствиями, а не с причиной.

«Проблема заключается в неэффективности управления строительством как сектором экономики. Раньше отрасль регулировалась с помощью лицензирования. Чтобы выйти на рынок, нужно было соответствовать определенным критериям. Чтобы начать строить многоэтажки, нужен был опыт в строительстве малоэтажных домов. Нужен был некий background: что, где, в каком количестве построили, сдали в срок. В результате, застройщики, выходящие на рынок, могли похвастаться большим опытом и профессиональной командой — от руководства до прорабов. Это были люди с опытом, которые понимали — каждый на своем месте — что и как делать. Государство допустило ошибку, отказавшись от лицензирования и передав эти функции профессиональному сообществу», — считает Беляков.

По его словам, работать все должно было примерно так: давая новому застройщику доступ на рынок, профессиональное сообщество берет на себя ответственность. Если застройщик облажался, за него заплатят коллеги по цеху, а его самого дисквалифицируют. Такая схема действует во многих отраслях, и заставляет профессиональное сообщество серьезно все проверить, прежде чем принимать нового члена в команду.

У нас отказ от государственного лицензирования привел к торговле доступом на рынок. «Интернет завален объявлениями: «членство в СРО за такие-то деньги». Любая компания без опыта, кадров и техники может прийти в СРО, заплатить деньги и стать новым участником рынка. Строительные СРО собрали десятки миллиардов рублей членских взносов», — заметил Беляков. По его словам, именно на эти деньги должны были решаться проблемы обманутых дольщиков, на которых за все эти годы не потратили ни копейки.

По инф. rosbalt.ru

 
ВПЕРЕДСМОТРЯЩИЙ
РЫНОК В ЦИФРАХ
Эксперты Циан подготовили рейтинг самых больших квартир на рынке недвижимости в субъектах Сибирского федерального округа. По итогам исследования Иркутская область вошла в первую тройку регионов с двухуровневым пентхаусом за 15 млн...
В Иркутской области 10 памятников культурного наследия могут быть сданы по льготной аренде за 1 рубль в год. После того, как механизм отработают на Александровском централе, власти региона займутся и другими объектами. Об этом рассказал службы по охране объектов культурного значения Иркутской области...
Александровский централ планируют передать в льготную аренду стоимостью один рубль для сохранения памятника истории и культуры. Он может стать первым объектом региона, который будет передан арендатору на таких...
По данным управления Росреестра по Иркутской области, в апреле средняя цена покупки помещений в регионе составила 2,05 млн рублей, сооружений — 2,7 млн рублей.
В первом квартале 2020 года цены на первичном рынке жилья Иркутской области повысились по сравнению с предыдущим кварталом на 8,1%, в том числе на квартиры улучшенного качества — на 8,5%, среднего качества — на...
ФИНАНСЫ, ИПОТЕКА
Согласно данным официальной государственной статистики, в России постепенно увеличивается число людей, которым срочно необходима высокооплачиваемая работа. На практике опытные интернет-пользователи регулярно пробуют свои силы в распространенной сфере торговли бинарными опционами и действительно...
Мир в своем развитии не стоит на одном месте. Меняется мировоззрение людей, их вкусы, изобретаются и внедряются в нашу жизнь новые современные технологии.
Ароматное лето – долгожданная пора. Тёплый ветерок, лазурное небо, роняющее золотые солнечные лучи… Самое время для прогулок до поздней ночи. Но жара – непростое испытание для макияжа. Сделав с утра безупречный мейкап, можно уже через пару часов обнаружить, что тональный крем скатался, тени забились в...
Все мы хотим, чтобы место упокоения родных и близких выглядело достойно. И немаловажную роль в этом играют ограды, без которых захоронение кажется неухоженным.
Российские банки в позапрошлом месяце выдали «традиционно меньше ипотечных кредитов», чем в апреле, на фоне длительных праздников, говорится в обзоре Объединенного кредитного...
ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС
На заседании комитета по законодательству о природопользовании, экологии и сельском хозяйстве Законодательного собрания Иркутской области парламентарии обсудили тему предоставления земельных участков бесплатно в собственность граждан. Об этом сообщает пресс-служба реготделения партии «Единая...
Покидая этот мир, умирающий часто хочет взять с собой то, что ему дороже всего. Отсюда и появляются такие удивительные истории, как те, о которых пойдёт речь. Тем не менее, многие предпочитают проводить процесс погребения традиционным образом, прибегая к услугам похоронных бюро, вроде этого:...
В 2019 году жители Иркутской области посредством обращения в комиссию при управлении Росреестра по Иркутской области оспорили кадастровую стоимость 437 объектов недвижимости. В общей сложности кадастровая стоимость данных объектов снижена почти на 7 миллиардов...
Восточно-Байкальская межрайонная природоохранная прокуратура в судебном порядке оспаривает права крупного иркутского предпринимателя на 860 га земель на побережье озера Байкал. Об этом сообщает пресс-служба природоохранной...
С января по декабрь 2019 года государственные земельные инспекторы управления Росреестра по Иркутской области провели более 2,8 тысяч проверок соблюдения требований земельного...
ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО
Капитальный ремонт завершен в 1180 жилых домах, пострадавших в 2019 году от наводнения в Иркутской области. Еще в 1210 проводятся работы. Об этом сообщает пресс-служба губернатора со ссылкой на и.о. министра строительства, дорожного хозяйства Иркутской области Светлану...
Строительная компания «ПрофитСтрой» опровергает претензии иркутского ипподрома по поводу законности строительства на соседнем с ним участке.
На Иркутском ипподроме обеспокоены строительством многоэтажных зданий вплотную к его ограждению – в нарушение всех санитарно-эпидемических норм.
Цесовскую набережную в Иркутске предварительно планируют сделать пешеходной. Об этом шла речь 30 июня на пресс-конференции, посвященной архитектурному конкурсу «Квартал 21 века» и другим проектам развития Цесовской...
Муниципальные образования Иркутской области сталкиваются с рядом проблем при реализации программ по переселению людей из ветхого и аварийного жилья.
ХРОНИКИ ПРОВЕРОК
Следователи СУ СКР по Иркутской области задержали первого заместителя министра строительства, дорожного хозяйства региона. Ей предъявлено обвинение в получении взятки в особо крупном размере, сообщает пресс-служба...
В Иркутске перед судом предстанет руководитель строительной организации ООО «Альп-Пром» за финансовые махинации.
Суд оштрафовал и.о. гендиректора Фонда капремонта многоквартирных домов Иркутской области за то, что по запросу прокуратуры организация не предоставила своевременно корректную...
В Иркутске в отношении генерального директора общества с ограниченной ответственностью возбуждено два уголовных дела за уклонение от исполнения решений Арбитражного суда Иркутской...
Октябрьский районный суд Иркутска удовлетворил требования мэрии областного центра о сносе незаконного пятиэтажного дома по улице Партизанская.