МЫ, ИРКУТЯНЕ
  • Иркутское кабаре уличной политики

    15 августа в Иркутске КПРФ провела митинг «Против произвола «Единой России» и правоохранительных органов». Сам по себе митинг коммунистов, как и все их публичные мероприятия в последние четыре года, представлял собой очередной интересный «исследовательский кейс». Мы, иркутяне, имеем уникальную возможность с близкого расстояния наблюдать, как крупнейшая системная оппозиционная партия России на региональном уровне конструирует в публичном пространстве (имитирует?) свою оппозиционность в ситуации, когда руководителем региона является высоко-номенклатурный представитель этой партии.

МНЕНИЯ И СОМНЕНИЯ
  • «Партию власти разлюбят окончательно»: нас ожидают выборы с множеством сюрпризов

    К единому дню голосования Россия подходит в момент значительных флуктуаций общественных настроений: где-то ситуация перегрета, где-то избиратели наоборот остаются сверхпассивными и по-прежнему готовы безропотно утверждать предложенные властью кандидатуры. Эксперты считают, что на выборах в сентябре в некоторых регионах чиновники должны быть готовы к сюрпризам.

БЛОГИ
  • Только хорошие новости: новые постановки в драме, озорной «Baikal Live» и пополнение в музее часов

    Каждый раз, когда наступает лето, даю себе завет просыпаться рано утром – встречать рассвет, подставлять ладони и плечи под первые лучи взошедшего солнца, слушать щебетание птиц, идти на цыпочках по свежевыпавшей росе, пить чай в тишине на крыльце, если живешь на даче, или на балконе, если в городе, или на берегу Байкала, если на природе, да много еще чего… Да вот только летние деньки застают врасплох настолько стремительно, что не успеваешь ввести в привычку придуманный распорядок, и за лето поймать рассвет получается только раз, два или три. Но сейчас, когда до сентября осталось всего неделя, я решила дать себе второй шанс. Знаете, сегодня утром в городе было волшебно. Уже чувствуется осень – под ногами вновь желтые листья, но птицы поют еще так громко. Цветы радуют глаз, а ноги сами несут тебя в парк на пробежку. Лето, лето, как ты скоротечно. Но не будем грустить, все-таки тепло еще не уходит от нас совсем. А еще у нас есть для вас почти десяток отличных новостей!



Рынок недвижимости: на горизонте маячит пара «Черных лебедей»

По инф. rosbalt.ru   
29.03.2019 13:47

Чего ждать от цен на квартиры

Как будет меняться стоимость жилья в 2019 году, рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

По словам эксперта, пока правительство выдвигает противоречивые инициативы в отношении долевого строительства, а Запад грозит России новыми санкциями, рынок недвижимости качает из стороны в сторону. «Черных лебедей» — не сильно вероятных событий, которые могут спутать все карты, — на горизонте два. И именно они будут определять цены на квартиры на ближайший год.

«Стоимость московского жилья в рублях перестала ползти вниз где-то в начале-середине 2018 года. Во второй половине 2018 года цены развернулись вверх. С тех пор на рынке наблюдается четкий восходящий тренд.

«По нашему индексу, в среднем цены выросли за последнее время на 6%. Но это в среднем. По отдельным сегментам рост составил 10-15%, что вполне ощутимо», — отметил Репченко.

Почему произошел скачок цен, вполне понятно. Он не был таким уж неожиданным, считает эксперт. «Пока курс доллара шел вверх, люди хранили сбережения в валюте. Но в августе прошлого года прошел слух, что США могут наложить санкции на наши госбанки, что, соответственно, может привести к невозможности получить долларовые вклады. И население стало забирать валюту. С депозитов сняли несколько миллиардов долларов. Эти деньги пошли в том числе и на рынок недвижимости», — отметил он.

Параллельно ЦБ начал повышать ключевую ставку, подорожала ипотека. Подогрели ситуацию и многочисленные пугалки на тему отмены долевого строительства и перехода на эскроу-счета. Обыватели приняли этот сигнал по своему: «теперь квартиры купить будет невозможно, поэтому нужно успеть сейчас». Все это вызвало ажиотаж на рынке и рост покупательской активности.

Тем не менее, такого масштабного роста цен, как это было в нулевые годы, не происходит. То есть, не дорожает все повсеместно. «Рост цен охватил в основном дешевые сегменты — квартиры до 10-15 миллионов рублей. Более дорогие варианты остались в своем ценовом диапазоне», — отметил Репченко.

Все это касается и новостроек, которые, казалось бы, по объективным причинам должны дорожать по мере готовности. Ведь если цены на первичке растут медленнее, чем банковский депозит, то какой смысл покупать на стадии строительства, если можно подержать деньги в банке и купить готовую квартиру. «Но застройщики говорят, что цены выросли всего на 5% за год, в то время как на депозите или купив облигации можно было получить 7-8%. То есть, рост есть, но недостаточный», — считает эксперт.

Более того, повышение цен на 10-15% произошло в ослабившейся валюте, отметил он. «Я не беру даже минимум и максимум курса валют в прошлом году. В четвертом квартале 2017 — первом квартале 2018 года доллар стоил 55-61 рубль. В конце 2018 — начале 2019 года вырос до 65-70 рублей. Сейчас курс ушел на 63-64 рубля. Но если мы берем такие длительные диапазоны времени, то видим, что рубль ощутимо ослаб — на 10-15%. Вот и получается, что тот прирост цен в рублях, который произошел на рынке недвижимости, в плане реальной ее стоимости скорее даже не рост, а снижение», — говорит Репченко. Свою позицию эксперт подтверждает графиком стоимости жилья за тот же период, но уже в долларах. На нем четко видно, что ни о каком росте речи не идет.

«Мы видим, что реальная стоимость квартир, которые люди купили, снижается. В чем это выражается? Казалось бы, мы живем в России, и фиг с ним — с долларом. Но с другой стороны, если вы продадите эту квартиру и захотите купить себе виллу где-нибудь в Греции, то вам не хватит. А раньше хватило бы. Если вам понадобятся деньги на лечение где-нибудь за границей, потому что в России такие операции не делают, вам тоже понадобится валюта. То есть, стоимость вашего актива теряется на фоне мирового уровня цен. Макроэкономику не обманешь», — объяснил Репченко.

В то же время, если отталкиваться от основных макроэкономических критериев, таких, как доходы населения к цене квадратного метра, то вырисовывается иная картина. «Средний уровень дохода в Москве около 100 тысяч рублей, а цена квадратного метра — ближе к 200 тысячам. То есть, стоимость жилья даже при заметном падении продолжает оставаться завышенной. И в рублях мы видим даже номинальный рост. Другой вопрос, насколько он будет продолжительным», — говорит эксперт.

По его словам, грядут труднопредсказуемые события, которые могут кардинальным образом все изменить. Первый «черный лебедь» — переход на счета эскроу, а именно — как этот переход скажется на объемах предложения.

«Почему цены на недвижимость снижались в 2015—2017 годах, причем, даже в рублях? Потому что, несмотря на упавшие доходы населения, объемы предложения на рынке были огромными. И пока они такими и остаются, говорить о каком-то продолжительном росте цен не приходится. Что может развернуть их вверх? Резкое сокращение объема новых квартир», — говорит Репченко.

До вступления в силу новых правил продаж жилья на первичном рынке все застройщики набрали огромное количество площадок, разрешений на строительство, рассчитывая запустить их все до дня Х. Это и привело к переизбытку предложений на рынке. «Но в конце прошлого года власти заявили: «Мы хотим, чтобы все объекты, а не только новые, с 1 июля перешли на эскроу-счета». Существенная часть застройщиков могла с этим не справиться, это не вписывалось в их экономику, в возможности небольших и средних компаний. В результате, инициатива конца 2018 года могла заметно подрезать объемы предложения, и взвинтить цены. Но затем маятник метнулся в обратную сторону. Минстрой выступил с инициативой о том, чтобы вывести из-под эскроу-счетов ряд объектов, с которыми и так все нормально. Это проекты на стадии больше 30% готовности, где 10% квартир уже продано, плюс реновация. По оценке «Ведомостей» получилось, что до 80% новостроек под действие новых правил в результате не попадут. Если так, мы опять получаем огромные объемы жилья. Ценам расти не с чего. Вот он — «черный лебедь». Потому что никому не понятно, какие правила игры в итоге будут приняты. Когда позиция властей так часто меняется, разные ведомства выступают с разными инициативами, может быть принята как одна крайность, так и другая», — говорит Репченко.

Второй «черный лебедь» — это геополитическое противостояние. «Основной риск — санкции против российского госдолга, которые могут привести к резкому росту заимствований. Проще говоря — процентных ставок. Все это потянет за собой повышение ставок по ипотеке, которое рынок угробит. Причем, для того, чтобы ипотека ушла за заградительные 12%, ключевая ставка ЦБ должна вырасти не так сильно — всего на 2-3%». — считает эксперт.

Вместо страшилок о будущем Репченко напомнил сценарий 2014 года, когда Центробанк был вынужден поднять ставку до 17%, потому что ситуация на финансовых рынках начала выходить из-под контроля. «Было уже не до рынка недвижимости. Его начали спасать льготной ипотекой только в 2015 году. Тем не менее, три года сползания цен мы получили», — отметил эксперт.

По его словам, эти два «черных лебедя» имеют разную направленность: один поднимет цены вверх, другой потянет их вниз.

«Неопределенность в нынешней ситуации крайне высока: цены могут вырасти, могут упасть. Что можно утверждать наверняка? Продолжительного тренда, скорее всего, не будет. Не стоит ожидать, что сейчас цены подросли и, как в нулевые, в ближайшие 10 лет будут идти вверх. А если цены начнут падать, внизу их поддержит себестоимость. Скорее всего, застройщики ограничатся скидками 5-10%», — считает Репченко.

В такой ситуации, по словам эксперта, важно помнить: лучше продешевить, чем обанкротиться. «Часто, как только спрос возрастает, застройщики (и в еще большей степени частники на вторичке) боятся продешевить и резко дергают цены вверх. Продажи встают, активизация рынка заканчивается, и они остаются со своими непроданными квартирами. Поэтому, пошла активность — не повышайте цены, лучше продавайте больше. Скорее всего, это оживление будет не долгим», — заметил он.

Застройщиком в этой ситуации нужно иметь запас прочности. «Если рынок пойдет вниз, очередное обострение, скорее всего, за полгода-год рассосется. Но это время нужно иметь возможность пересидеть», — советует эксперт.

По инф. rosbalt.ru

 
ВПЕРЕДСМОТРЯЩИЙ
РЫНОК В ЦИФРАХ
За последние пять лет спрос россиян на аренду однокомнатных квартир установился на рекордной отметке, пишет «Коммерсантъ».
Квартиры в новостройках в Иркутске с июля 2016 по июль 2019 года подорожали на 24,1% – это второй результат по России, сообщает портал недвижимости Domofond.ru. Цена квадратного метра в столице Приангарья за этот период выросла с 50 тысяч 81 рубля до 62 тысяч 141...
Цены на жилье на российском первичном рынке подскочили за год на 10%, причем квартиры в новостройках, которые находятся в продаже с середины июля, подорожали к началу августа в среднем уже на...
Средняя стоимость квадратного метра строительства жилого многоквартирного дома в России с предчистовой отделкой в первом полугодии 2019 года составила около 45 тысяч рублей. Самая низкая себестоимость наблюдается в Иркутской области – 33 тысячи рублей за кв метр. К таким выводам пришли аналитики...
В Иркутской области на 38% выросло количество зарегистрированных прав и ограничений прав на недвижимость.
ФИНАНСЫ, ИПОТЕКА
Ипотечный долг россиян увеличился до абсолютного рекорда, превысив 7 трлн рублей, причем в сравнении с началом 2014 года совокупный долг по ипотечным кредитам подскочил втрое или на 2,6 трлн...
Российские банки в июле нынешнего года выдали 84,16 тыс. ипотечных кредитов на 184,25 млрд рублей, тогда как годом ранее — 114,03 тыс. кредитов на 230,86 млрд рублей. Такие данные приводятся в обзоре Объединенного кредитного бюро (ОКБ), которое получает сведения от 600 ...
Эксперты Национального бюро кредитных историй (НБКИ) выяснили по результатам исследования, что размер рекомендованного семейного дохода заемщика в России, комфортного для обслуживания среднего ипотечного кредита, вырос на 5,6% и на 1 августа достиг 75,6 тыс. рублей по сравнению с 71,7 тыс. рублей на 1...
Президент Владимир Путин заявил, что ожидает снижения ипотечных ставок до конца года. Об этом, как сказано на сайте Кремля, шла речь на встрече российского лидера с председателем правления ВТБ Андреем...
Nordea Bank в Дании впервые начал выдавать ипотечные кредиты с нулевой процентной ставкой.
ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС
Госдума приняла в третьем чтении закон, разрешающий получить бесплатный гектар земли в Бурятии и Забайкалье.
Издание Forbes опубликовало рейтинг самых дорогих землевладений России. Отмечается, что 20 российским землевладельцам принадлежит 7,9 млн га стоимостью 471,6 млрд рублей. В ТОП-20, кстати, засветился "любимый олигарх иркутян", как с мягким юмором называют здесь Олега Дерипаску в силу огромной значимости...
Госдума приняла в первом чтении законопроект, разрешающий получать «дальневосточный гектар» в Бурятии и Забайкальском крае. Напомним, их недавно присоединили к ДФО и на географической...
Государству следовало бы задуматься об изъятии земель у чиновников-«латифундистов», которые по дешевке скупили земли для спекулятивных целей, считает депутат Госдумы, сопредседатель общественного объединения «Союз жителей» Олег Шеин. Как заявил парламентарий, примеры спекулятивных сделок можно найти в...
Земельным участкам в Ленинском округе на территории Селиванихи возвращают статус садоводств. Планируется, что поправки в Правила землепользования и застройки утвердят на заседании думы Иркутска весной 2019...
ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО
На территории московского центра Хруничева в скором времени появится деловой комплекс, подобный «Москва-сити». Узнать о мероприятии более подробно можно из материалов газеты «Ведомости» (издание ссылается на источники в московском правительстве). Застройщиком территории ГКНПЦ (Государственный...
В правительстве Иркутской области под председательством губернатора Иркутской области Сергея Левченко состоялось рабочее совещание по вопросам строительства нового жилья в муниципальных образованиях, пострадавших в результате...
Управление Росреестра по Иркутской области за январь - июнь 2019 года зарегистрировало более 298,5 тысяч прав и ограничений прав, обременений объектов недвижимости.
За январь-июнь 2019 года в Иркутской области возведено 2155 зданий, в том числе 37 – нежилого назначения (промышленные, учебные, медицинские). Сданы под ключ 4063 квартиры общей площадью 337 тысяч квадратных метров, сообщает...
Для пострадавших от паводка будет проведена своеобразная выставка недвижимости, чтобы люди смогли подобрать варианты жилья в разных территориях области. Такое решение было принято на встрече губернатора Сергея Левченко с представителями строительных компаний, работающих в...
ХРОНИКИ ПРОВЕРОК
Октябрьский районный суд Иркутска вынес обвинительный приговор по уголовному делу о мошенническом хищении на сумму около 2,7 млн рублей у участников долевого...
Квартиры, предоставленные детям-сиротам из Ангарска, оказались непригодными для жизни. В них перемерзают стояки отопления, на полу в подъезде скапливается вода, а из оконных щелей постоянно сквозит. Об этом жильцы этих домов рассказали активистам ОНФ, которые проинспектировали качество жилья. По итогам...
В Шелеховском районе дом по программе переселения из аварийного жилья возвели с многочисленными нарушениями.
Ангарские депутаты предлагают областным властям отменить плату за капремонт многоквартирных домов серии 1-335. Депутатские слушания о дальнейшей эксплуатации зданий этой серии в Ангарском округе состоялись 1...
Правительство РФ изменило дорожные карты (планы-графики), создаваемые в регионах для решения проблем с обманутыми дольщиками. Документ размещен на портале правовой...