МЫ, ИРКУТЯНЕ
  • Иркутская осень: десять лет тому вперед

    Сергей Шмидт, иркутский колумнист

    Глядя на осень нынешнюю, заинтересовался, что собой представляла «иркутская политическая осень» десятилетней давности – осень 2007-го года? Ворошить медиа десятилетней давности мне показалось делом попсовым, поэтому я решил отправиться в прошлое на машине времени своих собственных «записей» той поры.

МНЕНИЯ И СОМНЕНИЯ
БЛОГИ
  • Тарелка супа для Дяди Пети

    Роман Днепровский

    Маша Тримедведева до сих пор говорит всем, что это именно я стал её «крестным отцом» в профессии, хотя всё моё «участие» в судьбе журналистки Тримедведевой свелось к тому, что когда-то, очень-очень давно, я за руку привёл в молодёжную редакцию дочку своего друга, девятиклассницу Машу, и перепоручив её своим коллегам, умыл руки. Маша мечтала о журналистике ещё с третьего или четвёртого класса, и в этом тоже, отчасти, была моя вина: просто, я когда-то имел неосторожность сделать материал о каком-то детском спектакле, в котором она играла главную роль, проинтервьюировал юную приму, и поставил её фотографию на полосу, а выпуск газеты поарил её родителям, с которыми дружил. Ну, да ладно…



Министерство ликвидации строительства

Сергей Петров, rosbalt.ru   
17.04.2017 11:22

Попытки превратить рынок возведения жилья в финансовый чреваты серьезным кризисом.

В Москве 7 апреля должен был собраться съезд победителей. Именно в таком виде представляли себе федеральные власти рядовое (восьмое по счету) Совещание по развитию жилищного строительства. Но организатор мероприятия - Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (проще говоря, Минстрой РФ) - просчитался. Выяснилось, что приглашенные участники считают себя не победителями, а совсем наоборот - побежденными. Более того, они не исключают возможность своего ухода с рынка. А любая потеря застройщика сегодня - это уже не ожидаемое, а самое настоящее поражение для Минстроя, предупреждают эксперты рынка.

Строители или финансисты?

Именно Минстрой стал инициатором и движущей силой изменений в 214 ФЗ («Об участии в долевом строительстве"), которые, по планам министерства, как озвучено в СМИ, начнут действовать 1 июля 2017 года.

В целом они сводятся к нескольким новеллам, каждая из которых способна перевернуть бизнес застройщиков. Появляются эскроу-счета, на которых будут депонироваться средства дольщиков, вводятся требования к размерам капитала к застройщикам, а также внедряется система обязательного страхования дольщиков.

По сути, новеллы 214 ФЗ переводят застройщиков из категории строительных фирм в инвестиционные. Соответственно, к ним в полной мере начинают применяться механизмы, обычно используемые на финансовых рынках.

Наличие эскроу-счета - как раз из этого мира, где деньги и активы существуют в параллельных вселенных и движение ценных бумаг осуществляется исключительно по определенным правилам. На эскроу-счет будут поступать кредитные ресурсы, выделенные дольщикам банками. Но к застройщикам они попадут лишь после того, как объект будет закончен. Все кредитные риски, таким образом, ложатся на строительную компанию. Это же касается и судьбы самого счета. С учетом того, что банковская система находится в состоянии перманентной очистки. Кроме того, на практике, создание таких счетов приведет к необходимости застройщиков кредитоваться в тех же банках и на условиях этих же банков. Участники рынка считают, что новеллы могут легко разрушить баланс спроса и предложения на и без того хрупком рынке.

Ограничением конкуренции станут и требования к капиталу застройщиков. С июля его размеры будут привязаны к площади всех объектов долевого строительства застройщика и связанных с ним юридических лиц. По сути, это превращает строительную корпорацию в инвестиционный банк. А в этом мире выживают только те, у кого самый большой капитал. Все остальные неизбежно превращаются в брокеров, которые занимаются торговлей чужими активами, а не созданием новых.

Обратный отбор

"Капитальными" реформами дело не ограничилось. В регулирование строительства были внедрены и нормы обычного коммерческого банкинга. Там, где никаких инвестиций (и рисков, связанных с ними) нет, а есть лишь простые операции под залог имущества. "Потерянные" средства вкладчиков компенсируются за счет страховой суммы, которая затем возмещается за счет продажи залогов.

Идея страхования рисков застройщика за счет обязательных отчислений в создаваемый Фонд помощи дольщикам напоминает всем хорошо известный карго-культ - попытку копирования внешнего вида, без реального содержания. Так как строительство - это не кредитный, а все-таки инвестиционный процесс. С определенными рисками, которые должны нести все участники процесса, а регулятор может лишь следить за тем, чтобы "играли чисто".

Тем не менее, упомянутый Фонд уже создан (формально с 1 января 2017 года). По сути, он является аналогом ССВ - Системы страхования вкладов, созданной для страхования рисков невозврата депозитов. Оператор фонда - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). И здесь также улавливается аналогия с ССВ, в котором функции такого оператора выполняет АСВ.

Предполагалось, что страхование рисков девелоперов начнется уже нынешней весной. Стоимость взносов (страховой премии) не будет превышать 1% от стоимости каждого договора долевого участия. По расчетам, объем фонда при таких нормах и темпах строительства будет составлять примерно 30 млрд рублей в год.

Но АИЖК взносы пока не принимает. И, по факту, никакого фонда нет, отмечают эксперты рынка. Застройщики предпочитают работать по обычным договорам страхования. Даже с учетом поправок, 214 ФЗ не требует от застройщиков вносить деньги в фонд, при условии, что компания уже застрахована по "старым" нормам. Тем не менее, на местах уже зафиксированы попытки требовать обязательных отчислений в Фонд.

Скоро эта новелла станет обязательной, и тогда начнется самое интересное. Дело в том, что строительство — это, по своей сути, региональный бизнес, но региональных фондов страхования не создано даже на бумаге. Соответственно, все собранные средства будут уходить в единый государственный фонд.

В таких условиях, предостерегают эксперты, это "включит" механизм "обратного отбора" - сильные строительные компании будут страховать слабых и ненадежных.

В банковской сфере у регулятора (Центробанка) есть тысячи инструментов и неограниченные полномочия по контролю за своими клиентами. Минстрой - совершенно иное заведение, а многие застройщики порой и сами себя контролировать не могут. Естественный результат подобного механизма - тотальный хаос, опасаются эксперты рынка.

Как пример неуспеха Минстроя в зоне своей прямой компетенции не лишним будет вспомнить, что на днях Счетная палата завершила проверку АИЖК и констатировала невыполнение показателей программы «Жилье для российской семьи». Она должна была повысить доступность жилья и увеличить объемы его строительства. Предполагалось построить 25 млн кв. метров жилья стоимостью не дороже 35 тыс. рублей за квадратный метр для 463 тыс. семей. Между тем, проверка показала, что построили только 3,3% от запланированных площадей, а жилье смогли получить только 5,7% семей. В Счетной палате сочли, что Минстрой и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) не приняли всех необходимых, а самое главное эффективных, мер для реализации программы.

Ликвидация

Минстрою же теперь важно реализовать изменения в 214 ФЗ. Однако пока главным следствием нового порядка, установленного министерством, стала… остановка строительства. С начала 2017 года в большинстве российских регионов перестали запускаться новые проекты. В Якутии, к примеру, никто из застройщиков еще не получил необходимые заключения по новым проектам.

Во Владимирской области, по состоянию на конец марта 2017 года, ведомство выдало только одно положительное заключение на строительство нового объекта. Эта остановка выглядит особенно странно на фоне запланированного Минстроем растущего (по сравнению с прошлым годом) объема ввода нового жилья.

Потери компенсационного фонда при норме отчислений в 1% участники рынка оценивали в сотни миллиардов рублей. В Минстрое поняли, что угроза вполне серьезна и решили принять упреждающие меры: увеличить размер самого фонда за счет увеличения нормы отчисления – с нынешнего 1 до 6% от стоимости объекта.

Таким образом, за счет добросовестных застройщиков и честных покупателей квартир предполагается закрыть проблемы всех остальных участников рынка. После чего с рынком придется проститься. Про региональных застройщиков можно будет точно забыть. Что произойдет с социально-экономической ситуацией в регионах — не сложно предсказать, тем более когда «стройка» является одной из более-менее живых секторов экономики.

Увеличение объемов ввода жилья в такую стратегию не вписывается ни при каких условиях. Монополизация, рост цен и сокращение предложения на рынке жилья, - это непосредственные и самые очевидные последствия нового регулирования рынка. За этим неминуемо следует появление хитроумных коррупционных схем, создаваемых для отмены созданного механизма. Этот сценарий всем хорошо понятен, вспоминая историю нашей страны.

И если продолжать историческую аналогию, как бы это не привело к тому, что прошедший съезд не стал бы «съездом расстрелянных». В переносном смысле, конечно.

По инф. rosbalt.ru

 
ВПЕРЕДСМОТРЯЩИЙ
РЫНОК В ЦИФРАХ
Жители Иркутской области стали заметно реже оформлять в собственность жилые помещения и участки. Об этом сообщает пресс-служба регионального управления...
В 2018 году в Иркутской области капитальный ремонт запланирован в 635 многоквартирных домах на общую сумму около 3,7 млрд рублей.
С начала 2017 года комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Иркутской области рассмотрела 499 заявлений в отношении 556 объектов...
От чего зависит покупка жилья в Иркутской области и какие есть способы получить скидку по ипотеке, рассказала 6 октября в ходе круглого стола по теме «Ипотечное кредитование: анализ рынка, новшества и перспективы» руководитель отдела продаж и маркетинга ООО «Гранд-Строй» Светлана...
Россияне резко увеличили число обращений в контролирующие органы с требованием пересмотреть кадастровую оценку недвижимости, пишет finanz.ru.
ФИНАНСЫ, ИПОТЕКА
Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев назначил Александра Плутника гендиректором Фонда защиты прав дольщиков. Соответствующее распоряжение опубликовано на сайте...
Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев подписал пять документов, которые касаются обеспечения прав граждан, участвующих в долевом строительстве. Об этом сообщили в пресс-службе правительства...
Программа помощи ипотечным заемщикам заработает с 22 августа. Об этом сообщается на сайте АИЖК.
Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев подписал документ, уточняющий условия реализации программы помощи ипотечным заемщикам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации. Как сообщает пресс-служба правительства, проект постановления был подготовлен...
Свидетельства на выплаты для приобретения жилья 11 августа получили 65 жителей Тайшетского района и поселка Бубновка Киренского района, пострадавшие весной от...
ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС
Управление Росреестра по Иркутской области проведет прямую телефонную линию с заявителями 10 октября. В этот день все желающие смогут задать свои вопросы, касающиеся процедуры установления кадастровой стоимости в размере рыночной...
Жители Иркутской области получат возможность возводить жилые дома на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства. Это изменение предусмотрено федеральным законом «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», который вступает в силу с 1 января 2019...
Почти 10,5 миллиона рублей возвращено в бюджет Иркутска в результате экспертизы кадастровой стоимости земельных участков. Об этом на очередном заседании городской межведомственной комиссии по увеличению доходной части бюджета города заявила председатель комиссии, заммэра-председатель комитета по...
У людей, которые до принятия закона «о лесной амнистии» по суду лишились добросовестно приобретенных участков, будет год на то, после вступления документа в силу будет год для того, чтобы оспорить это решение. Об этом депутат Государственной Думы Николай Николаев рассказал 26 июля в...
Главным предназначением землеустроительных действий является подготовка точной информации относительно имущества (собственность на землю или недвижимость) для дальнейшего занесения ее в государственный реестр и приобретения права собственности на перечисленные...
ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО
Министерство имущественных отношений Иркутской области в 2016 году не выделило ни одного земельного участка многодетным семьям, а также ни одной квартиры сиротам. Об этом заявил глава ведомства Владислав Сухорученко 13 июня на заседании комитета по бюджету регионального Законодательного...
Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект, предусматривающий изъятие из действующего законодательства понятия «жилье экономического класса», передает корреспондент...
В Свердловском районе Иркутска выделят участок под развитие застроенных территорий по улице Гончарова. Решение принято на заседании думы города 30 марта.
Вопрос внесения изменений в градостроительные регламенты для поселка Селиваниха в Ленинском округе Иркутска рассмотрели депутаты городской думы на заседании комиссии по градостроительству, архитектуре и...
По итогам федерального проекта «Магазин верных решений» - проектов лучших социально-экономических практик, пригодных для тиражирования в регионах России, два иркутских проекта из 30 признаны образцами для подражания. Готовыми к масштабированию в других регионах признаны проекты «Иркутские кварталы»...
ХРОНИКИ ПРОВЕРОК
В Иркутской области 14 муниципалитетов ни разу не заплатили за неприватизированное жилье в фонд капремонта.
С 1 января по 30 сентября 2017 года специалисты регионального Минстроя в 53 муниципальных образованиях Приангарья осмотрели более 110 жилых домов и строящихся объектов капитального строительства, 13 спортивных площадок, семи детских садов, 15 школ, пяти хоккейных кортов, четырех...
Президент РФ Владимир Путин раскритиковал действия ведомств, курирующих строительство жилья. Об этом сообщили в пресс-службе Кремля.
Активисты ОНФ сообщили в Следственный комитет и в прокуратуру Иркутской области о небезопасном состоянии дома на улице Байкальская № 244 в Иркутске. Об этом сообщает пресс-служба иркутского отделения...
Врио председателя правительства Иркутской области Руслан Болотов на встрече в Клубе публичной политики в Иркутске 20 сентября назвал одной из главных причин отставания по программе переселения из ветхого и аварийного жилья в двух территориях неисполнение обязательств местными администрациями и...