МЫ, ИРКУТЯНЕ
  • Улица российского счастья

    Сергей Шмидт, иркутский колумнист

    Перед тем, как приступить к написанию этой «коллонтайки», я глянул на Яндексе цену барреля нефти. Она пробила 70 долларов. Вообще последний раз нефть стоила таких деньжищ больше трех лет назад. Той самой осенью 2014 года, когда нефть стремительно обрушилась со стодолларовой высоты в тартарары, в которые должна была неминуемо увлечь за собой «российский деспотизм», поставив нашу страну перед необходимостью каких-то радикальных преобразований. Романтики сланцевой революции, более всех остальных преуспевших в рисовании столь радужных перспектив, в последний год как-то приумолкли. Если их начать тянуть за язык, то они примерно так отговариваются: «Ну нефть же не стоит теперь сто долларов, как четыре года назад – это сланцевая революция славно поработала». На вопросы, почему не сбылись их собственные обещания про нефть за двадцать долларов или даже за десять долларов, почему она вновь достигла относительно комфортных для действующей власти в России показателей (а это значит, если режим и падет, то он падет не от падения цен на нефть), они ничего не отвечают.

МНЕНИЯ И СОМНЕНИЯ
БЛОГИ
  • Тарелка супа для Дяди Пети

    Роман Днепровский

    Маша Тримедведева до сих пор говорит всем, что это именно я стал её «крестным отцом» в профессии, хотя всё моё «участие» в судьбе журналистки Тримедведевой свелось к тому, что когда-то, очень-очень давно, я за руку привёл в молодёжную редакцию дочку своего друга, девятиклассницу Машу, и перепоручив её своим коллегам, умыл руки. Маша мечтала о журналистике ещё с третьего или четвёртого класса, и в этом тоже, отчасти, была моя вина: просто, я когда-то имел неосторожность сделать материал о каком-то детском спектакле, в котором она играла главную роль, проинтервьюировал юную приму, и поставил её фотографию на полосу, а выпуск газеты поарил её родителям, с которыми дружил. Ну, да ладно…



Министерство ликвидации строительства

Сергей Петров, rosbalt.ru   
17.04.2017 11:22

Попытки превратить рынок возведения жилья в финансовый чреваты серьезным кризисом.

В Москве 7 апреля должен был собраться съезд победителей. Именно в таком виде представляли себе федеральные власти рядовое (восьмое по счету) Совещание по развитию жилищного строительства. Но организатор мероприятия - Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (проще говоря, Минстрой РФ) - просчитался. Выяснилось, что приглашенные участники считают себя не победителями, а совсем наоборот - побежденными. Более того, они не исключают возможность своего ухода с рынка. А любая потеря застройщика сегодня - это уже не ожидаемое, а самое настоящее поражение для Минстроя, предупреждают эксперты рынка.

Строители или финансисты?

Именно Минстрой стал инициатором и движущей силой изменений в 214 ФЗ («Об участии в долевом строительстве"), которые, по планам министерства, как озвучено в СМИ, начнут действовать 1 июля 2017 года.

В целом они сводятся к нескольким новеллам, каждая из которых способна перевернуть бизнес застройщиков. Появляются эскроу-счета, на которых будут депонироваться средства дольщиков, вводятся требования к размерам капитала к застройщикам, а также внедряется система обязательного страхования дольщиков.

По сути, новеллы 214 ФЗ переводят застройщиков из категории строительных фирм в инвестиционные. Соответственно, к ним в полной мере начинают применяться механизмы, обычно используемые на финансовых рынках.

Наличие эскроу-счета - как раз из этого мира, где деньги и активы существуют в параллельных вселенных и движение ценных бумаг осуществляется исключительно по определенным правилам. На эскроу-счет будут поступать кредитные ресурсы, выделенные дольщикам банками. Но к застройщикам они попадут лишь после того, как объект будет закончен. Все кредитные риски, таким образом, ложатся на строительную компанию. Это же касается и судьбы самого счета. С учетом того, что банковская система находится в состоянии перманентной очистки. Кроме того, на практике, создание таких счетов приведет к необходимости застройщиков кредитоваться в тех же банках и на условиях этих же банков. Участники рынка считают, что новеллы могут легко разрушить баланс спроса и предложения на и без того хрупком рынке.

Ограничением конкуренции станут и требования к капиталу застройщиков. С июля его размеры будут привязаны к площади всех объектов долевого строительства застройщика и связанных с ним юридических лиц. По сути, это превращает строительную корпорацию в инвестиционный банк. А в этом мире выживают только те, у кого самый большой капитал. Все остальные неизбежно превращаются в брокеров, которые занимаются торговлей чужими активами, а не созданием новых.

Обратный отбор

"Капитальными" реформами дело не ограничилось. В регулирование строительства были внедрены и нормы обычного коммерческого банкинга. Там, где никаких инвестиций (и рисков, связанных с ними) нет, а есть лишь простые операции под залог имущества. "Потерянные" средства вкладчиков компенсируются за счет страховой суммы, которая затем возмещается за счет продажи залогов.

Идея страхования рисков застройщика за счет обязательных отчислений в создаваемый Фонд помощи дольщикам напоминает всем хорошо известный карго-культ - попытку копирования внешнего вида, без реального содержания. Так как строительство - это не кредитный, а все-таки инвестиционный процесс. С определенными рисками, которые должны нести все участники процесса, а регулятор может лишь следить за тем, чтобы "играли чисто".

Тем не менее, упомянутый Фонд уже создан (формально с 1 января 2017 года). По сути, он является аналогом ССВ - Системы страхования вкладов, созданной для страхования рисков невозврата депозитов. Оператор фонда - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). И здесь также улавливается аналогия с ССВ, в котором функции такого оператора выполняет АСВ.

Предполагалось, что страхование рисков девелоперов начнется уже нынешней весной. Стоимость взносов (страховой премии) не будет превышать 1% от стоимости каждого договора долевого участия. По расчетам, объем фонда при таких нормах и темпах строительства будет составлять примерно 30 млрд рублей в год.

Но АИЖК взносы пока не принимает. И, по факту, никакого фонда нет, отмечают эксперты рынка. Застройщики предпочитают работать по обычным договорам страхования. Даже с учетом поправок, 214 ФЗ не требует от застройщиков вносить деньги в фонд, при условии, что компания уже застрахована по "старым" нормам. Тем не менее, на местах уже зафиксированы попытки требовать обязательных отчислений в Фонд.

Скоро эта новелла станет обязательной, и тогда начнется самое интересное. Дело в том, что строительство — это, по своей сути, региональный бизнес, но региональных фондов страхования не создано даже на бумаге. Соответственно, все собранные средства будут уходить в единый государственный фонд.

В таких условиях, предостерегают эксперты, это "включит" механизм "обратного отбора" - сильные строительные компании будут страховать слабых и ненадежных.

В банковской сфере у регулятора (Центробанка) есть тысячи инструментов и неограниченные полномочия по контролю за своими клиентами. Минстрой - совершенно иное заведение, а многие застройщики порой и сами себя контролировать не могут. Естественный результат подобного механизма - тотальный хаос, опасаются эксперты рынка.

Как пример неуспеха Минстроя в зоне своей прямой компетенции не лишним будет вспомнить, что на днях Счетная палата завершила проверку АИЖК и констатировала невыполнение показателей программы «Жилье для российской семьи». Она должна была повысить доступность жилья и увеличить объемы его строительства. Предполагалось построить 25 млн кв. метров жилья стоимостью не дороже 35 тыс. рублей за квадратный метр для 463 тыс. семей. Между тем, проверка показала, что построили только 3,3% от запланированных площадей, а жилье смогли получить только 5,7% семей. В Счетной палате сочли, что Минстрой и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) не приняли всех необходимых, а самое главное эффективных, мер для реализации программы.

Ликвидация

Минстрою же теперь важно реализовать изменения в 214 ФЗ. Однако пока главным следствием нового порядка, установленного министерством, стала… остановка строительства. С начала 2017 года в большинстве российских регионов перестали запускаться новые проекты. В Якутии, к примеру, никто из застройщиков еще не получил необходимые заключения по новым проектам.

Во Владимирской области, по состоянию на конец марта 2017 года, ведомство выдало только одно положительное заключение на строительство нового объекта. Эта остановка выглядит особенно странно на фоне запланированного Минстроем растущего (по сравнению с прошлым годом) объема ввода нового жилья.

Потери компенсационного фонда при норме отчислений в 1% участники рынка оценивали в сотни миллиардов рублей. В Минстрое поняли, что угроза вполне серьезна и решили принять упреждающие меры: увеличить размер самого фонда за счет увеличения нормы отчисления – с нынешнего 1 до 6% от стоимости объекта.

Таким образом, за счет добросовестных застройщиков и честных покупателей квартир предполагается закрыть проблемы всех остальных участников рынка. После чего с рынком придется проститься. Про региональных застройщиков можно будет точно забыть. Что произойдет с социально-экономической ситуацией в регионах — не сложно предсказать, тем более когда «стройка» является одной из более-менее живых секторов экономики.

Увеличение объемов ввода жилья в такую стратегию не вписывается ни при каких условиях. Монополизация, рост цен и сокращение предложения на рынке жилья, - это непосредственные и самые очевидные последствия нового регулирования рынка. За этим неминуемо следует появление хитроумных коррупционных схем, создаваемых для отмены созданного механизма. Этот сценарий всем хорошо понятен, вспоминая историю нашей страны.

И если продолжать историческую аналогию, как бы это не привело к тому, что прошедший съезд не стал бы «съездом расстрелянных». В переносном смысле, конечно.

По инф. rosbalt.ru

 
ВПЕРЕДСМОТРЯЩИЙ
РЫНОК В ЦИФРАХ
По информации сайта RealtyVision.ru, квартиры в новостройках областного центра подорожали на 0,91%, а вторичное жилье - на 0,06%.
В декабре 2017 года в Приангарье зарегистрировано 8418 переходов прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья, в том числе по Иркутску – 1941.
В Улан-Удэ в этом году ввод жилья сократился на 34%. Показатели со 166 тысяч квадратных метров в 2016 году сократились до 110 тысяч квадратных метров в 2017 году. Об этом сообщил в ходе интернет-конференции на сайте Восток-Телеинформ мэр столицы Бурятии Александр...
Как сообщает пресс-служба Управления  Росреестра, в Иркутской области в ноябре средняя цена земельных участков, которые оформлялись в собственность по договорам купли-продажи, составила 469 078 рублей. В октябре средняя цена приобретения земельных участков была чуть ниже и составляла 456 506...
На рынке недвижимости сохраняется невысокая инвестиционная привлекательность жилья. Россияне охотнее кладут деньги на депозиты, которые приносят 6-10% годовых, чем покупают квартиры для сдачи в аренду, которая приносит всего 4-6% в год. Об этом на пресс-конференции в «Росбалте» рассказал...
ФИНАНСЫ, ИПОТЕКА
В Иркутской области зарегистрированы первые договоры участия в долевом строительстве, взносы по которым застройщик перечислил в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства. Об этом сообщает пресс-служба управления Росреестра по Иркутской...
Программа господдержки ипотеки для семей с детьми может быть пересмотрена досрочно, если рыночная ставка по жилищным кредитам опустится до уровня в 6%. Об этом заявил министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень в эфире канала «Россия...
Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев подписал постановление о субсидировании процентной ставки по ипотечным кредитам для семей с двумя и тремя детьми. Соответствующий документ опубликован на сайте правительства...
Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев утвердил «дорожную карту» по переходу от долевого строительства жилья к другим формам финансирования. Об этом заявил министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень, передает ...
Банк России обсуждает новые ограничения по ипотеке, которые регулятор готов ввести для избежания возникновения пузыря в этом сегменте рынка. Об этом пишет газета «Коммерсант» со ссылкой на...
ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС
Улан-удэнцы продолжают оформлять права на «самоволки». На сегодняшний день оформлено более двух тысяч земельных участков, осталось порядка четырех тысяч. Об этом на правительственном брифинге сегодня, 15 января, сообщила министр имущественных и земельных отношений республики Маргарита Магомедова,...
Все больше жителей Иркутской области оформляют права на недвижимость, находящуюся в других регионах, не выезжая из области. С начала года в управление Росреестра по Иркутской области поступило 895 заявлений на регистрацию прав по экстерриториальному...
Глава сельского поселения «Заводское» Тарбагатайского района Бурятии в июле 2016 года незаконно провел отчуждение четырех земельных участков общей площадью 301,5 га. Как сообщает Восток-Телеинформ со ссылкой на прокуратуру республики, землю на 5,7 млн. рублей получили индивидуальные...
В Правобережном округе Иркутска решением думы города определен участок застроенной территории для дальнейшего развития.
В Октябрьском округе Иркутска решением думы города определен участок застроенной территории для дальнейшего развития. Планируемая площадь составляет 6,5 тысяч кв. м. На участке расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу, сообщает пресс-служба...
ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО
Депутатам думы Иркутска предложили занять жёсткую позицию по сохранению объектов деревянного зодчества, которые не являются памятниками культурного наследия. Это так называемая средовая застройка, которая формирует историческую идентичность города, заявил 29 ноября на депутатских слушаниях...
ОАО «Российский институт градостроительства и инвестиционного развития» (Гипрогор) из Москвы поможет властям Улан-Удэ внести изменения в текущий Генплан городской застройки. Об этом сообщил сегодня, 14 ноября, в рамках Байкальского инфраструктурного форума в столице Бурятии ио председателя комитета...
Правительство РФ одобрило предложенный Минстроем законопроект, связанный с вопросами индивидуального жилого строительства (ИЖС) и самовольного строительства. Об этом сообщил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, передает...
Министерство имущественных отношений Иркутской области в 2016 году не выделило ни одного земельного участка многодетным семьям, а также ни одной квартиры сиротам. Об этом заявил глава ведомства Владислав Сухорученко 13 июня на заседании комитета по бюджету регионального Законодательного...
Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект, предусматривающий изъятие из действующего законодательства понятия «жилье экономического класса», передает корреспондент...
ХРОНИКИ ПРОВЕРОК
ФАС России предупредила Кадастровую палату о недопустимости ограничения конкуренции. Об этом сообщает пресс-служба антимонопольного ведомства.
Глава службы Госстройнадзора по Иркутской области Борис Билалов на думских слушаниях 29 ноября озвучил актуальные данные по проблемным объектам недвижимости в областном центре. Их сейчас 13. Нарушены права 1042...
Прокуратура в Иркутске добилась передачи ключей от квартир пяти дольщикам скандального ЖК «Высота». Люди ждали своего жилья год, сообщает пресс-служба надзорного...
На строительстве последней очереди ЖК «Высота» выявлен ряд нарушений, которые могут привести к финансовым потерям дольщиков. Об этом по результатам выездного совещания заявила заместитель мэра – руководитель аппарата администрации Иркутска Маргарита...
В Иркутске сносят незаконно построенный трехэтажный дом, расположенный по адресу Степана Разина, 38. Почему с "политическим оттенком"? Да потому, что молва устойчиво связывает появление явно неуместного строения с деятельностью и былыми возможностями бывшего мэра города, Владимира...