Офисный бум

На рынке встроенных помещений коммерческого назначения некое подобие бума. После кризисного снижения цен недвижимость для бизнеса вновь стала выгодным объектом для инвестиций, которые возвращаются через пять-шесть лет, рассказывает в интервью БН.ру генеральный директор риэлторской компании «Русский дом» Людмила Синьковская.

— Бытует мнение, что состояние рынка сегодня таково, что руководитель агентства недвижимости может спокойно отдохнуть летом целый месяц, не рискуя ничего потерять. Согласны?
— Ни в коем случае. Я уехала в отпуск 6 августа и вернулась 28-го. За это время, как ни парадоксально, рынок изменился до неузнаваемости. Если разбить весь текущий год на периоды, то получилась такая картина: с января по март, с апреля по июль и в августе — сентябре мы имели три временных промежутка, совершенно не похожих друг на друга. Кроме того, заметны серьезные отличия и от предыдущих лет. Мы пережили совершенно нетипичное лето, когда звонки от клиентов обеспечили нам практически полную загрузку. И не случись июльской жары, мы получили бы вовсе непривычную активность покупателей для данного времени года. Этот отложенный спрос компенсируется в августе и начале сентября. Наша основная специализация — рынок встроенных помещений коммерческого назначения. За август цена аренды по некоторым позициям выросла на 10–20%. Рынок жилой аренды также оживился, но это нормальная сезонная история. Что же касается коммерческих помещений, то мне даже сложно вспомнить, когда был предыдущий пик такой активности — в хорошем смысле слова, без нездорового ажиотажа. Если говорить о 2008 годе, то тогда было множество людей, готовых приобретать, но цены настолько зашкаливали, что покупателям становилось неинтересно. Как следствие, рынок зашел в тупик.

— С чем связано нынешнее оживление?
— Не касаясь макроэкономических факторов, могу проиллюстрировать простой арифметикой. В том же 2008 году типовая квартира, пригодная для перевода в нежилой фонд, стоила 125 тыс. руб. за кв. м. При таких ценах инвестиции в недвижимость для бизнеса окупались в течение десяти лет. Для сравнения: в 2000 году инвестиции возвращались за три-пять лет. Сегодня, когда цена опустилась до 100 тыс. руб. за метр, этот показатель составляет примерно пять-шесть лет — уже вполне приемлемый срок. Сегодня арендаторы горят желанием вести бизнес и в состоянии своевременно вносить арендную плату. Я не экономист и не могу объяснить, в силу каких изменений в обществе это происходит, могу только констатировать данный факт. Понятно, что депозиты в банках стали менее выгодны, но вряд ли это является единственным фактором.

— По западным меркам пять-шесть лет окупаемости — это же сказочные условия!
— Совершенно верно, и иностранные специалисты зачастую просто не верят, что это реально, они привыкли к срокам 12–15 лет. В то же время специалисты понимают, что существуют подводные камни. Например, окончанием сделки по жилой недвижимости являются, как известно, регистрация права собственности и подписание акта приема-передачи. В нашем случае закрытием сделки следует считать тот момент, когда помещение становится пригодным для использования в коммерческих целях. Но, увы, встречаются такие горе-риэлторы, которые продают помещения, закрывая глаза на то, для каких целей клиент будет его использовать в дальнейшем. А на успех проекта влияет очень много факторов — от выбора правильного места (у метро в одном и том же здании на первом этаже цена аренды разнится на 20–30%) до сложностей с переводом в нежилой фонд и подбором строительной компании, которая будет делать ремонт. Если бы все это было так просто, никакого дефицита в Петербурге не было бы. Поэтому, когда мы говорим о пяти-шести годах для возврата инвестиций, нужно понимать, что у инвестора должны быть толковые консультанты, которые ведут весь цикл от начала до конца.

— Разница в цене между обычной квартирой и той, которую можно использовать для коммерческих целей, не изменилась за время кризиса?
— В процентах пропорция сохранилась — наценка по-прежнему составляет около 15–20%.

— Дефицит помещений малой площади все еще ощущается?
— Несмотря на бурное развитие торговых центров и гипермаркетов, такой дефицит есть. Малый бизнес живет в другом измерении. Хотя встречаются, например, такие люди, которые с удивлением обнаруживают, что сеть быстрого питания можно развивать вне торговых комплексов, а в помещениях, расположенных у станций метрополитена. На мой взгляд, это аксиома: сектор массового спроса всегда лучше развивается в районе пешеходной доступности от метро.

— С процедурой перевода жилых помещений в нежилой фонд ситуация стабильно непростая. Едва ли не в каждом районе города действуют свои, особенные законы на этот счет.
— В целом по городу, действительно, ничего не изменилось. Бизнес, в данном случае риэлторские компании, не имея возможности изменить систему, вынужден приспосабливаться к тем условиям, которые есть, чтобы осуществлять процедуру в привычном темпе. Хорошо уже то, что со сменой чиновников требования районных администраций не меняются. В то же время нужно отметить, что мало кто из агентств недвижимости предлагает полный спектр услуг — от подбора объекта до того момента, когда эта «точка» превратится в прибыльный бизнес. Внешне все выглядит просто, но существуют десятки, если не сотни, нюансов (тепловые и прочие сети, отдельный вход, перепланировка, благоустройство территории и т. д. и т. п.), которые в конечном счете влияют на норму прибыли. Иногда коллеги смеются: «Ну что это такое — помещения площадью 30–40 метров, несерьезно». Но есть подобные объекты, стоимость которых доходит до 10 млн руб., и в них важно сформировать пространство таким образом, чтобы не только каждый квадратный метр, а даже десятки сантиметров, если речь идет, допустим, о санузле, использовался максимально эффективно.

— В начале лета неоднократно приходилось слышать от риэлторов: «Давайте подождем сентября. И спрос восстановится, и цены начнут расти». Сентябрь уж наступил…
— И спрос, и цены в нашем узком сегменте выросли уже в середине лета. Это касалось сначала только аренды, а потом и сделок по продаже в собственность. Уже в мае мы сдали и продали все, что стояло в предложении несколько месяцев. А к июлю цены таких объектов выросли на 0,5–1 млн руб. при изначальной стоимости 7 млн. Говорить о том, является ли это тенденцией роста, сложно, поскольку сегмент очень узкий, но общий тренд сохраняется и в сентябре. Пять договоров аренды в день, уже по сегодняшним ценам, — это все-таки показатель. При этом у нас нет ни одного уже отремонтированного помещения, куда был бы не найден арендатор. Это, в общем-то, ненормально, обычная практика — сдавать помещения в течение месяца после того, как строители передают нам ключи после ремонта.

— Итак, клиент перестал ждать дальнейшего снижения цен. Допустим, страна выходит из кризиса. Но ведь рынок недвижимости по своей природе инертен и должен реагировать позже других, не так ли?
— Дело в том, что наш сегмент рынка — пограничный. Мы занимаемся нестандартным жильем и инвестициями в него, а значит идем первыми. И многие наши коллеги из традиционного риэлторского бизнеса, к сфере деятельности которых относятся операции с типовым жильем, прислушиваются к тому, что происходит у нас. Потому что инвестор живее реагирует на изменения конъюнктуры. Так, англичане, с огромной историей инвестиций по всему миру, очень тонко чувствуют микропроцессы. Задолго, по нашим меркам, до начала кризиса они продали недвижимость в Испании, Португалии, Франции — причем тогда, когда цены там еще росли. Только интуицией можно объяснить такие вещи.

— Помимо рынка коммерческой недвижимости в сферу ваших интересов традиционно входит элитное жилье. Этот сегмент всегда стоял особняком. Наверное, и сейчас, когда реалии рынка недвижимости обновились, он претерпел свою эволюцию?
— Безусловно, и процесс деформации еще продолжается. Вообще элитным можно называть только жилье, которое находится в элитном месте. В этом плане ничего не изменилось.

В 2007–2008 годах за вновь построенный дом в центре города застройщики стали просить 5–10 тыс. долларов или евро за кв. м. Отличные дома, отличное местоположение. Но это практически в два раза дороже, чем цена вторичного рынка. Этот перекос сейчас естественным путем устраняется. Новая «элитка», на мой взгляд, должна стоить на 10–20% дороже старой, сегодня к этому мы постепенно и приходим.

— Само понятие «элитное жилье» осталось тем же, что и 15 лет назад? Возьмем пресловутый Золотой треугольник и проблемы с парковкой, характерные для него. Считается ли сегодня жилье с безупречной локацией, но таким явным изъяном, элитным?
— С точки зрения местоположения практически ничего не изменилось. Это в первую очередь набережные в историческом центре. Тон задали иностранцы — все они хотели квартиры с видом на воду. Если же говорить о комфортности проживания, то, конечно, запросы покупателей растут, но при этом район станции метро «Чернышевская» и Крестовский остров по-прежнему вне конкуренции. Относительно парковок: я знаю только одно место в городе, где парковка действительно невозможна, — это набережная Кутузова.

Так что локация в Петербурге все-таки определяет статус объекта в первую очередь. Понятия «исторический центр» и «элитное жилье» практически неотделимы друг от друга. Другое дело, что появилась четкая грань между элитной квартирой для проживания и для сдачи в аренду. Так что характеристики элитности не только меняются со временем, но и зависят от того, для каких целей жилье приобретается.

И, естественно, то, что кажется чудом, на самом деле результат высочайшего профессионализма. Он состоит в том, что недостаточно выбрать помещение на первом этаже. Важно, чтобы оно являлось пригодным для перевода, то есть окна квартиры вписывались в концепцию организации отдельных входов, которая, возможно, уже есть в КГА. Высота окон должна быть такова, чтобы ступени не закрывали тротуар. При очень высоких окнах нужно сделать не три-четыре ступени, а пять-семь. А они уже могут перекрыть проход пешеходам. Желательно не использовать подвальные помещения для строительства лестницы, а если это произошло, то надо понимать, в чьем ведении находится данный подвал. Важно, кроме того, знать, каковы настроения жильцов относительно организации магазинов в их доме. Если имеются обращения в администрацию района и города с протестами, то нежелательно приобретать такое помещение. И так далее…

Таким образом, существует очень много факторов, препятствующих успешному переводу в нежилой фонд, хотя по закону он возможен. Даже неправильный выбор строительной компании, производящей ремонтные работы, может остановить реализацию инвестпроекта. Бывали случаи, когда строители умудрялись проводить работы так, что трескались стены, потом следовали жалобы жильцов, и помещение опечатывалось администрацией района, несмотря на наличие всей разрешительной документации.

Не говоря уже о том, что у метро в одном и том же здании на первом этаже цена аренды может отличаться на 20–30% в зависимости от конкретного местоположения квартиры.

В случае, когда приходит покупатель в агентство недвижимости и говорит, что хочет приобрести помещение под магазин, совершенно некорректно предлагать ему любую жилую квартиру на первом этаже и считать работу выполненной на этапе регистрации собственности и подписания акта приема-передачи. Это лишь одна треть процесса преобразования жилой квартиры в коммерческое помещение. Именно поэтому у инвестора должны быть толковые консультанты, которые ведут весь цикл от начала до конца.

— Что же делать инвестору, если он такого консультанта не нашел?
— Можно покупать готовые помещения с арендаторами. Рисков никаких, хотя, конечно, окупаемость инвестиций чуть ниже и, как правило, составляет около 8–8,5 лет. Зато вероятность ошибки близка к нулю.