Ипотека снова в моде

Либерализация условий выдачи ипотечных кредитов и снижение процентных ставок привели к росту количества сделок с недвижимостью, совершаемых при помощи ипотеки. По данным компании Est-a-Tet, в первом полугодии 2010 года таких сделок было заключено на 50% больше, чем в 2009 году. Впрочем, достичь докризисных показателей банкам удастся еще не скоро. Об этом -- в материале БН.ру.

Россияне снова начинают брать ипотечные кредиты. А возникший в 2010 году ажиотажный спрос на квартиры в новостройках стимулирует проведение сделок с использованием ипотечных кредитов. По данным компании Est-a-Tet, в первой половине 2010 года количество ипотечных сделок выросло более чем на 50% по сравнению с аналогичным периодом 2009 года. «С учетом активного спроса на жилье в новых домах, который наблюдается в этом году, многие банки реанимировали свои ипотечные программы, стали более ориентированными на клиента. Эта ситуация диаметрально отличается от той, которая наблюдалась во время кризиса, когда позиция банков была более жесткой, а ставки и требования к заемщикам – более высокими», – поясняет старший юрисконсульт компании Est-a-Tet Анастасия Петрухина.

Такое положение дел на ипотечном рынке, по ее мнению, объясняется тем, что государство сегодня стало основным регулятором в этой сфере бизнеса – при помощи госпрограмм оно оказывает влияние на госбанки, которые вынуждены смягчать условия своих ипотечных кредитов. А уже вслед за госбанками либерализацию ипотечных программ начинают и частные банки, поскольку в противном случае их продукт может оказаться неконкурентоспособным.

Кредитный рост
Банкиры в целом подтверждают данную тенденцию. «В первом полугодии 2010 года рынок жилищного кредитования прекратил падение и показал хотя и минимальный, но рост. Тем не менее ощутимые сигналы к росту рынка стали очевидны только по итогам II квартала 2010 года», – говорит вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц. По его словам, текущие тенденции роста объемов выдачи жилищных кредитов позволяют рассчитывать на переход рынка в стадию восстановления. Подтверждают это и аналитики ВТБ 24. За 5 месяцев 2010 года было выдано около 122 млрд рублей жилищных кредитов, что более чем в два раза превышает объем выдачи за аналогичный период 2009 года и на 10% – объем выдачи за 9 месяцев 2009 года. «Ипотека еще не восстановилась до докризисных показателей, но имеет тенденцию к росту», – соглашается генеральный директор «Миэль-Брокеридж» Алексей Шленов.

По итогам 2010 года объем выдачи жилищных кредитов может достичь 340–360 млрд рублей, прогнозирует Тер-Аристокесянц. «Сейчас мы действительно можем отметить рост числа сделок, совершаемых с использованием ипотечного кредитования, – говорит руководитель службы ипотечного кредитования компании "Инком-Недвижимость" Лев Плецельман. – В частности, этому способствует изменение политики финансовых структур по отношению к клиентам: многие банки стали выходить на рынок с новыми программами, условия кредитования становятся все более либеральными (ставки снижаются, в некоторых случаях снимается и комиссия, как, например, у Сбербанка)». По его прогнозам, суммарный прирост количества ипотечных сделок за год составит порядка 60%.

Тем не менее Тер-Аристокесянц уверен: говорить о докризисных показателях пока рано. «Говорить о ближайших перспективах восстановления рынка до докризисного уровня рано. Даже самые оптимистичные прогнозы выдачи – это около 50–60% от объемов выдачи 2008 году. В 2010 году сохраняется позитивная тенденция в динамике процентных ставок по жилищным кредитам, сформированная во второй половине 2009 года. Но докризисный уровень процентных ставок по жилищным кредитам еще не достигнут», – рассуждает эксперт.

Выйти на докризисные показатели рынку ипотеки удастся не раньше 2011–2012 года при условии сохранения позитивной динамики рынка и стабилизации экономической ситуации в стране. «По нашим прогнозам, до конца этого года ожидается возвращение еще четверти клиентов от докризисного объема заемщиков, – полагает директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty Марина Мелконян. – Но надеяться на полное восстановление докризисного спроса в этом году не стоит. Банки будут улучшать условия для заемщиков, но до разумных пределов, без рисков для себя. Кроме того, продолжится тенденция к понижению ставок по ипотеке. При стабильной финансовой ситуации в стране ставки понизятся еще примерно на 1,5–2%. Если на валютном фондовом рынке не будет никаких катаклизмов, то уже в 2011 году ипотечные ставки станут даже ниже докризисных». «Мы предполагаем, что такие темпы роста могут сохраниться до конца лета, но осенью количество ипотечных сделок значительно возрастет. Полное восстановление рынка ипотеки будет зависеть не только от улучшения условий кредитования, но и от общеэкономической обстановки и стабильности доходов потенциальных заемщиков», – резюмирует Шленов.

Управляющий партнер «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский связывает активность инвесторов с тем, что москвичи, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, но не имеют на руках необходимой суммы, смотрели на падение стоимости квартир и кусали себе локти: «Как только кредиты стали чуть доступнее, они занялись покупкой квартир. Но, на мой взгляд, эта тенденция не продлится долго. Сегодня российские покупатели уже слышали печальные истории о банкротствах заемщиков или сами знают этих людей, и такой активности на ипотечном рынке, как была до кризиса, уже не будет».

Вынужденная либерализация
По данным специалистов компании Est-a-Tet, сегодня первоначальные взносы по ипотечным кредитам снизились в среднем до 10%. В частности, такие условия анонсируют «Московский кредитный банк», ВТБ 24, Сбербанк (например, программа «10-10-10», что означает кредит на 10 лет с первоначальным взносом 10% под 10% годовых). Снижаются также ипотечные ставки для приобретения жилья в новостройках. В «Московском кредитном банке» ставки на ипотеку сократились до 13% в рублях на этапе строительства объекта и до 10% на квартиры в готовом доме. Снизились ставки в банке Nordea, где сегодня кредит можно взять на условиях 9% годовых, но под залог своей недвижимости. Средняя процентная ставка на ипотечные программы для приобретения жилья в новостройках – примерно 13–14% годовых в рублях. По словам Тер-Аристокесянца, по мере стабилизации экономической ситуации в конце 2009 года большинство банков приступило к процессу либерализации ценовых параметров и требований, предъявляемых к заемщикам: «Для повышения привлекательности и доступности ипотечных кредитов в начале текущего года ВТБ 24 снизил размер первоначального взноса с 30% до 20% практически во всех регионах присутствия. А в апреле были снижены процентные ставки на 0,5% годовых по всем ипотечным продуктам в рублях и иностранной валюте».

Кроме того, в начале кризиса многие банки либо свернули ипотечные программы, либо установили заградительные ставки, к которым покупатели были не готовы. Сегодня же выдача ипотечных кредитов возобновляется. «На рынок выходят новые банки, начинающие или возобновляющие кредитование недвижимости, появляются новые схемы, начинает работать схема оплаты цены квартиры с использованием банковского аккредитива, – говорит Петрухина. – Отдельные банки уже начали работу по стандартам АИЖК и готовы кредитовать объекты, на которые у юрлица оформлено право собственности. Ставки по таким программам варьируются в пределах 11% в рублях». «Во время кризиса ипотечных сделок на первичном рынке не было, но наиболее активный рост наблюдается именно на первичном рынке, – говорит финансовый директор банка DeltaCredit Елена Кудлик. – По итогам первого полугодия 2010, по нашим оценкам, доля ипотечных сделок выросла на первичном рынке до 25% от общего количества сделок, тогда как в 2009 году доля подобных сделок была не выше 7%».

Перечень банков, активно кредитующих сегодня новостройки, практически не изменился. Среди них такие флагманы, как Сбербанк, ВТБ, «Газпромбанк», «Московский кредитный банк», «Банк Москвы», «Возрождение». В компании Est-a-Tet рассказывают, что те банки, которые сегодня подтягиваются к лидерам рынка, также начинают активно снижать ставки по кредитам, выдаваемым, как правило, под залог недвижимости, – в среднем до 13–14% годовых. «Некоторые банки, у которых снижение ставок было обусловлено временными программами, например "Газпромбанк" со своей юбилейной программой, скорее всего, продлят их действие до конца года или дольше. Сегодня становится понятно, что конкуренция среди банков на рынке ипотеки усиливается, а спрос на этот продукт довольно большой», – считает Петрухина. По ее данным, минимальный размер ипотечной ставки – 13% в рублях и 11% в долларах и евро без обеспечения по кредиту («Московский кредитный банк»). Самые дешевые условия на кредит с залогом недвижимости предлагает банк Nordea – 9,5% в рублях и 7% в долларах США и евро. «За последние полгода банки существенно улучшили условия по выдаче ипотечных кредитов, – подтверждает Кудлик. – DeltaCredit не был исключением, и сейчас ставки по рублевым кредитам начинаются от 11%, по долларовым – от 8% годовых. Минимальный первоначальный взнос составляет 20% от размера кредита».

В перспективе эксперты ожидают дальнейшей либерализации ипотечных программ от всех ведущих игроков. В начале года премьер-министр Владимир Путин и президент Дмитрий Медведев назвали ставки по ипотечным кредитам неадекватными и пообещали добиться их снижения до 10–11%. Банкирам ничего не оставалось, кроме как выполнить указание сверху. Благо стабилизация экономической ситуации в стране позволила сделать это относительно безболезненно.