Столичное жилье подешевело. Что бы это значило?

Как отмечают столичные аналитики, цены на московскую недвижимость по итогам апреля неожиданно снизились — в среднем до $5365 за кв. м. (Напомним, в наших краях такого тренда пока не наблюдается - по сравнению со средним значением в марте цена "квадрата" в Иркутске выросла на 0,22%. Что не мешает коллегам из Москвы делать масштабные обобщения и говорить о падении цен в России в целом; отчасти они правы - все-таки квартиры в столице - были и остаются самым привлекательным объектом для инвестиций - прим. ИТГ)

Аналитики портала Irn.ru объясняют новые тенденции на столичном рынке ослаблением рубля и ростом курса доллара. Однако, считают они, не стоит надеяться, что апрельская динамика станет долгосрочным трендом: после того, как улучшения в мировой и российской экономике станут более заметны, жилье снова начнет дорожать.

"Несмотря на то, что темпы роста строительного сектора в России составляют не менее 5% в год, на одного россиянина приходится менее 25 кв. метров жилой недвижимости. В США этот показатель выше 100 кв. м, а в Европе — выше 60 кв. м", — рассказывает аналитик финансовой компании Aforex Нарек Авакян. Дефицит жилья уже привел к тому, что цены достигли заоблачных высот. Для того, чтобы купить обычную однушку в провинции, россиянину потребуется голодать примерно 10 лет. Если же он захочет приобрести квартиру в Москве, придется стать аскетом уже лет на 20 минимум. "В развитых странах этот показатель не превышает трех годовых доходов", — отметил эксперт.

По мнению аналитиков, не стоит питать иллюзий относительно перспектив снижения цен в ближайшие годы. Они не растут, потому что не растут доходы россиян, и спад в экономике сдерживает склонность потребителей к крупным расходам. Однако следует иметь в виду, что сейчас наблюдается снижение так называемого предъявленного спроса, но потенциальный спрос (предшествующие накопления плюс текущие доходы плюс ипотека) сохраняется, и он может выплеснуться на рынок при улучшении экономической ситуации и повышении темпов роста доходов. Тогда опять появится никуда не девшийся дефицит предложения, прогнозирует замдекана по научной работе факультета экономики недвижимости РАНХиГС Сергей Стерник.

"Послекризисное восстановление рынка жилья в большинстве регионов уже произошло, так что дальше нас ожидает 2-3 года устойчивого развития низкими темпами. Падения цен не ожидаем. Потребность населения в улучшении жилищных условий в условиях низких темпов строительства и дефицита предложения не снижается: население стремится все накопленное израсходовать и влезь в ипотечные долги для решения жилищных проблем", — отметил он в беседе с корреспондентом "Росбалта".

"Ситуации, при которой цены на недвижимость не будут расти, не возникнет никогда — это самовозрастающая стоимость. При стабилизации и улучшении макроэкономической ситуации рост обязателен. Причем, как показывает мировой опыт, он всегда выше, чем инфляция", — дополнила коллегу декан факультета экономики недвижимости РАНХиГС Елена Иванкина.

Впрочем, некоторая надежда если не на снижение, то на сдерживание цен все-таки существует. Связана она с тем, что значительная часть недвижимости в столице покупается с инвестиционными целями, когда квартиры и дома используются как форма сбережения капиталов. К тому же сдача квартир в аренду приносит владельцам неплохие дивиденды. Это долгое время раздувало цены, но в скором времени ситуация может измениться: правительство задумывается над тем, чтобы повысить налоги и сделать инвестиционный бизнес в недвижимости не таким прибыльным.

На прошедшем в апреле совещании у первого вице-премьера Игоря Шувалова было решено увеличить налоги для владельцев больших апартаментов. Окончательное решение еще не принято, но, по данным источников "Финмаркета", состоятельным владельцем недвижимости может быть признан уже тот, кто владеет домом площадью 150 кв. м и выше. "Дорогая недвижимость — это пробный шар, который позволит обкатать общую систему, выявить методы уклонения и понять пределы, в которых можно "стричь" владельцев", — заявил "Росбалту" аналитик МФХ FIBO Group Анатолий Воронин.

Это может привести к тому, что на рынок будут выброшены дорогие инвестиционные квартиры, которые станет тяжело содержать, и в значительной части — "семейные", наследственные, мемориальные квартиры. Часть из них будет предложена на рынке аренды, от некоторых хозяева предпочтут избавиться (квартиры без ремонта, не пользующиеся спросом на рынке аренды). Кроме того, часть покупателей волей-неволей задумается о стоимости владения собственностью, полагает аналитик.

Впрочем, не известно, будет ли утверждено это решение. По данным директора по исследованиям и аналитике компании Knight Frank Russia & CIS Ольги Ясько, пока роскошной недвижимостью принято считать дома, кадастровая стоимость которой превышает 300 млн рублей. Однако таких в России наберется едва ли несколько сотен. Средняя стоимость элитных домовладений на вторичном рынке престижного Рублево-Успенского направления составляет 140 млн рублей, а в среднем по подмосковному рынку – 60 млн рублей. "Учитывая, что кадастровая стоимость таких объектов, как правило, значительно ниже рыночной, под действие нового налога подпадет чрезвычайно малое число уникальных объектов, не более нескольких сотен по всей стране. Поэтому в нынешней редакции данный закон не сможет оказать реального влияния на рынок, ограничившись демонстрационным эффектом", — заявила она "Росбалту".

Другое дело, если повышенные налоги вынудят платить тех, кто владеет 150 кв. м. Тогда будут затронуты интересы значительно большей части инвесторов — ведь, по сути, под эту планку попадает средний класс, сумевший за годы реформ построить небольшой двухэтажный домик на приусадебном участке. Возможно, это окажет более серьезное влияние на цены, и они начнут снижаться.

Впрочем, куда пойдут инвестиционные ресурсы состоятельных россиян — большой вопрос. Сейчас граждане РФ занимают пятое место по объему инвестиций в недвижимость Западной Европы. Традиционно российские покупатели рассматривают рынки Великобритании, Франции, Швейцарии и ряда других стран как наиболее надежные способы вложения собственных средств, защищенные от коррупционных издержек. "В Лондоне и Париже доля покупателей из России составляет до 20% среди всех покупателей-нерезидентов. Не менее 40% сделок прошли с участием россиян на рынке Монако. Кроме того, укрепились позиции Вены как рынка, привлекающего состоятельных россиян, — за последний год спрос на качественные объекты в австрийской столице значительно вырос", — сообщила Ясько.

По инф. rosbalt.ru